正欣综合体商业规划简报(海晨地产)解析.ppt

致：唐山隆泰祥房地产开发有限责任公司 [2013]-TS024 新华道综合体项目简报 1 定位目的分析 2 区域分析及项目概述 3 定位总体思路 4 业态规划布局 目录 5 定向招商及部分问题说明 6 联系我们 定位目的分析 定位目的分析 深研正欣综合体的地段及产品优势 商业美誉度、市场口碑 成功销售后，真正实现商铺的持续良性运营 如何通过硬件和软件上的打造地段为我们带来的市场前景？ 如何通过符合市场环境的招商运营模式与多年经验打造不一样的商业概念？ 激烈的市场如何赢得客户，赢得客户口碑？ Part 1 唐山轴心——新华道 区域分析及项目概述 亚洲商业大亨李嘉诚说过“商业地产的核心价值在于三点：地段、地段、还是地段”。在这里，我们可以看一下正欣综合体所处区域具有得天独厚的区域价值： 坐落于唐山东西向轴心主干线——新华道上，交通便利，通达性极强。 周边已开发、待开发项目较多，新商圈正在崛起，具有较大市场消费潜力。 居住区密集，另外毗邻河北联合大学（原理工），文化氛围浓厚，年轻人群集中，消费意识前卫，具备较大的商业开发空间。 Part 2 区域商业状况浅析析 区域分析及项目概述 目前本区域已建和在建商业项目较多，分别以不同的业态和定位覆盖不同的消费人群，其中尚座主要为珠宝古玩业态，新华1号主打办公写字楼，人民大厦已签约喜来登走酒店路线，尚城国际和茂华商业广场都为大型MLL和HOPSCA定位，宝升昌广场作为百货店已经开业。 不同商业定位的大型综合体和专业卖场的集聚，将加速本区新商圈的形成，本区商业做为唐山商业地产后起之秀，无论是在物业结构形态还是商业模式与理念方面，都必将成为这座城市的新星。 Part 3 项目自身SWOT分析 区域分析及项目概述 劣 势 1、项目本身相对体量较小，商业体延展面过长，不具备集客能力 2、本项目无大型自身社区支撑 3、竞争层面腹背受敌，被同行业从三面包围，难以发挥吸客能力 优 势 1、本案所在地理位置得天独厚、周边商业多为传统式商业模式 2、周边居住区密集，已开发、待开发项目较多具有较大市场消费潜力 威 胁 1、周边成熟的商业业态对本案商业的部分经营门类有较强的分流效应 2、区域中大型MALL的林立，会对本案商业形成较大冲击，造成分流效应，形成威胁 机 会 1、新商圈正在形成，大型商业项目尚未建成开业为本案带来较大机会 2、本案项目商业的独特性符合目前消费人群的需求，告别传统的购物模式 区域分析及项目概述 正欣综合体——鸟瞰图 定位总体思路 针对上节分析，我们可以得知本项目面临相对体量较小，商业街区延展面过长，竞争三面受敌等诸多不利因素，那么是否我们真正就已经面临了未战先亡的尴尬境地了呢？ 还记得骆驼和羊的故事吧？ 其实优势和劣势都是相对的，关键在于我们是否意识到并加以正确的扭转和发挥…… 综上所述，本案商业定位总体思路为： 异业互补，借水推船 首先，体量小虽不利于我们形成浩大声势，但却能保证我们经营的灵活些，避免了尾大不掉，能尽快根据市场状况作出相应经营调整。 其次，商业街区战线过长，我们则可以通过引入功能业态，刺激商业死角，变废为宝。 第三，竞争三面受敌，其实敌人在某些时候却是我们真正的朋友，虽然彼此竞争，但是他们浩大的集群声势却能让我们不费吹灰之力之力也能同享他们带来的客流，如此坐享其成之事，我们何乐而不为呢？ 定位总体思路 项目定位： 携手世界 乐活唐山 ——唐山中心区体验式国际风情商业街 其实，五年前我们依然生活在建国路煤医道带给我们的市井乐趣中，三年前我们刚刚体会到远洋城万达带给我们的潮流体验。 其实……不要说一线发达城市，即便是相对于被唐山人民一直藐视的石家庄而言，唐山的商业也只能算是刚刚觉醒。 我们期望通过自己的产品给唐山的父老乡亲带来真正的乐活小镇体验式的国际风情商街，让我们的兄弟姐妹不需远涉便可徜徉在异域风情的生活氛围中！ 这里有风靡国际市场的珠宝广场，有满足不可一世的吃货们的美食天堂，有点缀小资生活的高端会所，更有引爆唐山夜生活的酒吧长廊。 我们将这些被竞争对手们忽视或者弱势的业态辅以重墨，将客流分别从他们不可一世的顶层拽到我们的底商，这必将是一场一劳永逸的华丽战役，毫无疑问，这将是我们的主场。 业态规划布局 业态规划布局 规划理念： 差异经营 异业互补 国际风情 主题商业 特色商业 特定业态 国际风情街总平图 业态规划布局 沸城大道——音乐酒吧娱乐一条街 首尔女人街——韩品一条街 香榭丽长廊——高端服装服务一条街 哥德堡大街——美食餐饮一条街 卡地亚大道——珠宝饰品一条街 五街并立，足够国际范 定向招商 定向招