房地产开发建设项目管理课程技术分析.docVIP

房地产开发建设项目管理课程 复习提纲 一、房地产开发建设项目管理与工程管理 1.项目管理 贯穿于策划、融资、让项、设i十、报建、施工、监理、予售、验收备案、交付使 用、办理房产证、直至物业管理的整个过程。 2.工程管理 工程管理是项目管理的中间环节 工程管理围绕施工安全、质量、二期、成本控制、文明卫生、资料整理’以施工单 位为施工主体去实施，监理单位进行全程监督。 工程管理包含的内容： 内部管理：技术、计划、安全、质量、环境、资料和信息、资金、设备材料管理， 施工单位、监理的管理，事故处理。 外部管理：与设计单位及与政府各主管部门的联系协调、法律关系的处理等等。 二.工程管理的主要阶段 工程管理大体可以分为：前期准备、设计、招标、施工、验收、交付使用阶段。 1.前期工作： 组织修建性详细规划设计和方案设计一一初步设计一一施工图设计，以及报批手 续。 2.施工场地地质勘探与测量 提供勘察报告； 施工场地测量： 放线测量，发放《建设工程放线测量记录册》； 验线测量； 竖向测量; 沉降观测。 3.施工场地平整，达到“三通一平”。 施工场地的平整，与市政道路衔接； 临建设施与围墙； 施工用水用电。 4.办理相关手续 办理《建筑工程施工许可证》； 办理施工标牌， 办理《余泥排放证》。 三、办理好各项报建审批手续： 国上房管局出具用地文件； 1.建设用地通知书； 2.国有上地使用权出让合同； 3.建设用地批准书； 4.国有土地使用证； 5.城市房屋拆迁许可证，拆迁结案。 规划局报建审批手续； 1.建设用地规划许可证； 2.规划设计要点； 3.规划方案批复； 4.建筑方案批复； 5.电子文件验审； 6.建设工程规划许可证(附：建筑工程报建审核书，批准的建筑施工图)； 7.城市勘测成果资料审核书； 8. 签定《建设工程档案报送责任书》。 建设主管部门及质量安全监督站： 1.初步设计批复； 2.基坑开挖设计批复； 3.施工图设计审查通过； 4.配套设施建设费交纳； 5.领取施工许可证。 6.质量安全监督站办理建设工程质量安全登记。 其他部门： 1.项目立项或投资计划批文； 2.建筑设计防火审核意见书； 3.防雷设施设计审核书； 4.防空地下室审核意见书； 5.环境影响报告书及审查意见，建设许可证； 6.建设项目设计卫生审查认可书； 7.白蚁防治合同书； 8.地震安全评价； 9. 地铁部门对基坑开挖及攴护方案的审核意见； 10.向城建档案馆交付工程竣工档案保证金。 四.施工图设计 主要专业： 1，建筑专业施工图 2.结构专业施工图 3.电气专业施工图(包括消防设施) 4.给排水专业施工图(包括消防设施) 5.空调专业施图(包括消防设施) 按建设部文件规定，对施工图执行强制性标准、规范进行独立审查。经审查合 格的施二图才能进行施工 配套专业： 1，幕墙工程； 2.钢结构工程； 3.防水工程； 4.人防工程； 5.环保工程； 6.备用发电机组； 7.电梯安装； 8.智能系统工程； 9.管道煤气工程； 10.外供电工程； 11、外供水工程; 12.市政排污工程; 13.绿化工程； 14.室外与景观照明； 15.装修工程。 五，工程的招投标 1.招投标的法规 按照国家和省颁布的法规，建筑工程依法实行招标发包。招标方式有公开招标 和邀请招标二种。各个法规都是遵循公开、公平、公市和诚实信用原则。 2.招投标的手续和招标代理 建设单位应该到广州市工程交易中心办理招标审批手续，按批准的方式进行招标。 选择招标代理机构从事招标代理业务 招标人也可以选择招标代理机构先对工程监理单位进行招标，确定了工程监 理单位后，再委托工程监理单位对施工工程进行招标代理，工程监理单位有招标 代理资格。 3.中标与签定合同 经过招标评审，确定中标人，发出中标通知书，招标人与中标人签订合同。 在招标文件中会有施工合同文本，通常采用国家标准文本，基本文本为通用条款， 其内容基本要执行，具体项目的条件在专用条款加以明确。 在总承包的基础上业主可以将部分专业工程进行分包，分包单位接受总承包管理。 施工总承包合同及分包合同都应有接受监理工程师监理的条款。 六、工程监理 1.监理规范 国家《建筑法》中明确规定工程监理制度，监理规范对监理机构、职贵、监理规 划、监理工作、资料部作了规定。 实施工程监理的监理单位应具备相应的监理资质才能在建筑市场进行工程监理。 2.施工工程监理 监理工程师实施监理工作。 监理人员包括:总监理工程师、总监理工程师代表(总监代表)、专业监理工程师、监理员。实行总监理工程师负责制 3、监理原则 工程监理应该掌握独立、公正、自主的原则，同时维护惶业主和施工单位的合 法权益。按合同约定为依据，同时执行国家及地方政府主管部门的法规，代表业主对监理项目工程的安全、质量