成都琴台宾馆浣花山庄地块项目定位-摘要.ppt

顶级茶道示意 根据项目自身资源条件及周边商业环境，在发展高端业态的原则下，选择适合项目发展的产品方向 产品组合分析1 项目总体来说条件较好，但自然到访人流主要依靠琴台路，自然到访量不足是其突出缺陷。 通惠门至青羊正街段内环线通车后，情况将发生根本性转变，内环线将成为主要车流通道。“虽然琴台路也是连接蜀都大道与内环路的道路，但是琴台路是一条特色街，通行能力有限，而西郊河‘加盖子’后形成的通车能力将解决内环线单循环问题。” 项目具备文化旅游的基础，建议项目发展定向型业态；让前来消费的人群能停留比较长的时间，以此解决消费人群问题 建议项目以酒店作为主要发展方向，可以与琴台路避开竞争、形成融合，共同打造区域商业的根本出路 产品组合分析2 琴台路是成都较老的仿古商业街，商业氛围较好，项目与琴台路一水之隔，完全具备商业的发展条件 项目目标客户消费能力较高，购买力强；商业总体体量较小，无法形成规模效应；本案商业必须与酒店相辅相乘，共同促进；因此本项目不适合大量的零售商业发展 本案商业必须发展高端休闲体验型的业态，如高档餐饮、民俗餐饮、特色酒吧、禅茶文化主题吧、咖啡吧等，诸如此类的业态 本案要发展成为外地人到成都的必留之地，也是成都本地人高端休闲体验的好去处 产品组合建议 超五星级院落式主题文化酒店 + 高端餐饮、高端休闲、购物 第四部分 项目产品形式 项目地块较小，容积率低，