2012中原房地产投资测算分析.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用，税金等。 房地产投资测算 四川中原 主讲人:胡泽龙 sichuan.03.2012 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！ 房地产项目整体开发流程 你是否也曾经很迷茫? 财务净现值 内部收益率 FNPV FIRR 资本金利润率 还本付息收益 基准收益率 投资回报率 偿债备付率 动态投资回收期 总投资价值 总开发成本 培训目的 关于投资 关于测算 了解投资与成本的概念,了解房地产开发过程中的各项成本构成，并大致了解各项成本的取费标准。 了解经济评价指标体系，明确现金的时间价值、现金流量等含义，掌握静态及动态测算方法，并可将其运用于经济评价。 掌握经济评价及其在决策中的作用 投资与成本的概念 广义投资: 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 狭义投资: 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 投资 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念有区别。 机会成本、沉没成本、不可预见费用。 成本 房地产投资分析中的投资与成本 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。 开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。 投资与成本的概念 探讨成本之前，必须先清晰认知房地产价格的构成。 房地产价格构成 土地 成本 开发 成本 管理 费用 销售 费用 销售 税费 开发 利润 投资 利息 土地取得成本 土地取得成本 征收 拆迁 购买 包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 1.征地补偿安置费用（土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费）2.征地管理费 3.耕地占用税4.耕地开垦费（占用耕地的） 5.新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）6.政府规定的其他有关费、税。 包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 1.房屋拆迁补偿安置费用（被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、各种补助补偿费）2.房屋拆迁估价服务费3.房屋拆迁服务费 4.房屋拆迁管理费 5.政府规定的其他有关费、税 如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。 包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。 1 根据房地产开发用地取得的途径，可分以下三种 基础设施建设费 开发建设过程中的税费 公共配套设施建设费 房屋建筑安装工程费 开发成本 勘察设计和前期工程费 包括道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。 如是熟地，部分或全 部包含于土地成本。 开发期内所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。如报建费等 包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。 包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如围墙、水池、建筑小品。绿化等。 开发成本 2 包括可行性研究、工程勘察、