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红果华夏中学项目营运策略纲要方案 贵阳三人行房地产投资顾问有限公司 二O一一年十月 第一章 开篇 一、回家是我人生最大的享受 享受着事业有成的喜悦，享受着城市悸动的繁华，享受着健康快乐的人生，享受着家人回家的期盼…回家，跨入威严气派的欧式钟塔大门，踏上天然石材铺砌的台阶，两旁银杏微笑相迎，盆景和花饰路灯镶嵌其中，错落有致，层次分明，井井有条。延续着微笑不断深入，慢慢步入园型的中心雕塑广场，展翅翱翔的飞鹰雕塑雄踞正中，四根绘有各种各样的图案的雕像柱陪衬四周，一排排灯光喷泉汩汩流淌，造型各异的雕塑在声、光、色的映衬下，勾画出一幅气势澎湃的壮丽风景。小桥流水，河塘月色，鹅卵石曲径，木质花架，休闲木质座椅，垂柳……，镶嵌在楼体之间的花草树木，游乐场所，围绕四周的绿色围墙，构成一道道优美的纯天然画面，让人返璞归真，重掇自然，长叹：这山、这水、这空气、这阳光、这蓝天、这白云……都是那么的清新、自然，风景这边独好！ 在不断的寻寻觅觅间，猛然发现自己事实上为这阳光迤逦、苍翠无边的生活意境给吸引住了。是的！居家环境比起国际要闻、社会事件…对我和家人的实际生活帮助要来得重要得多。因为老祖宗的智慧告诉我们：环境，影响居住者的身心灵健康至为深远。此刻，安坐于“观天下”超大的景观平台上，美丽的家园，谨以声、观、气、温、光……等心灵寓所的要素，投射出现代精英家庭企求圆融祥和的质感生活，这就是我和我的家人一直想要的！ 二、我的地盘我做主、我的生活我主张 周末了，卸下繁重的工作压力，运动运动吧，松弛一下紧绷的神经，走，到小区恒温游泳池游游泳；到室外多功能运动场去打打网球，下下棋，要不我们去健身房锻炼锻炼，身体才是革命的本钱啊。闲暇时，带上心爱的人儿或是邀上三五知己到楼下那家法国餐厅搓上一顿，浪漫一把，也顺便犒劳犒劳我们的胃！哟，你家女儿真可爱，你看她在阳光广场上，玩起来就如快乐的小鸟，乐颠颠、笑呵呵，还不时朝我们来个小鬼脸，听我们双语幼儿班的阿姨说，她已经报名竞争小班长了… 第二章 市场分析 一、市场有什么（区域现状分析） 1、现有项目属性分析 开发商 项目名称 项目位置 产品类型 占地面积 总建面积 容积率 建筑密度 车位（个） 绿化率 龙祥地产 龙祥华府 胜景大道（华夏中学旁） 高层、商住楼 16000㎡ 15万㎡ 9.38 约65% 400 30% 轩华地产 轩华大厦 胜景大道竹海西路交汇处 高层、商住楼 3998㎡ 49876.1㎡ 10 75% 约200 单体楼 九洲地产 印象小商会 开发区江源路房管局斜对面 多层、高层、商住楼 约1万㎡ 60000㎡ 5 35% 约130 40% 兴凯花园酒店 兴凯花园 开发区杜鹃西路 高层、商住楼 5800㎡ 55000㎡ 9.48 70% 约200 单体楼 国强地产 国强尊邸 红果大酒店前行100米 高层商住楼 4667㎡ 34000㎡ 7.285 50% 约200 单体楼 英豪地产 盘龙花园 干沟桥320国道南侧总医院斜对面 多层 约20000㎡ 80000㎡ 4 45% 200 35% 多数楼盘都是集中在主干道、城中央进行开发，90%是电梯房。唯有盘龙花园处于郊区，多层。说明目前都是集中在中心区进行开发。 90%都是单体楼，没环境，没绿化，容积率大，建筑密度高。说明品质不高 开发商和行政单位合作开发明显，一方出土地，一方出资金。说明开发合作形式多样。 90%都是商住楼，纯住宅很少，都配有停车位。说明目前商住楼是市场的主流，大型有规模、有品质、有环境的小区基本上没有。 2、项目户型设计分析 项目名称 总套数 公摊系数 户型结构 面积配比（㎡） 户型点评 龙祥华府 750 0.1621 三室两厅一厨两卫、三室两厅一厨一卫、七室四厅两厨四卫 130.12㎡、147.81—148.97㎡主力户型、193.38—240—280(复式) ㎡ 优势：户型方正、动静分离，干湿分区，配有大入户花园和阳台、飘窗。通风，采光良好，有景观“视野”差。劣势：130㎡三室只配一个卫生间，影响使用，目前也是最难销售的。 轩华大厦 350 0.1523 两室两厅一厨一卫、三室两厅一厨一卫、两室两厅一厨一卫、三室两厅一厨两卫、四室两厅一厨两卫 81.03—107㎡—121.6㎡、125—127.6㎡主力户型、188.5 ㎡— 201.4 ㎡ 优势：户型方正，动静分离，干湿分区，功能分区明确，部分配有阳台和入户花园、飘窗。劣势：格局分配不合理，三室只配带一个卫生间，多扇卧室门朝向大厅，心理感觉不好。 印象小商汇 120 0.18 三室两厅一厨两卫 三室两厅两卫一厨两阳台 121.1—126㎡、136.7—132.8㎡主力户型、200㎡ 优势：全明户型设计，线条明快，空间布局紧凑，开阔的景观阳台，独创入户花园设计。