假日广场定位报告77重点解读.pptVIP

公寓的溢价因素——主动性3. 韩国人，与家人同住 8000元/月 一般装修 —— 268 5房 美加广场 台湾人，四口之家 4000元/月 一般装修 23 117 3房 荔海楼 日籍华人，35岁左右，喜欢锦绣环境 3200元/月 简单装修 31 117 3房 锦绣花园 日本人，50岁左右，公司租房，喜欢锦绣环境 9500元/月 精装家电齐 17 180 4房 锦绣花园 韩国人，四口之家，子女就学于深圳大学 3800元/月 简装修 7 117 3房 中旅广场 客户特征描述 租金/租期 装修情况 楼层 面积 户型 物业名称 芬兰籍4个，国内4个。认为长包酒店舒适安全。 15000元/月 (1-2月） 度假 四星 深圳湾大酒店 高尔夫会员，发烧友及商务人士 10000-11000元/月 （2月以上） GOLF配套 三星 沙河高尔夫会所酒店 澳洲、欧美客户居多，为总经理及高管人员 24000元/月 (2周到1年） 度假 五星 威尼斯酒店 主要为日本、韩国、意大利籍，集中在高科技行业，公司在科技园 11000元/月 （加收10％服务费） 度假商务 三星 海景酒店 华侨城酒店长包房及高档物业租用调研 外籍客户、外企高级职员对华侨城的区域认可度高，愿意支付高昂租金价格居住华侨城，华侨城对这一圈层客户具强吸引力。 客户因素2. 特定圈层客户 公寓的溢价因素 地段因素 主动性 被动性 华侨城 地铁 深南大道 退台生态写字楼 公寓外立面营造 华侨城窗口作用 威尼斯酒店商务停留点 客户覆盖范围广 锁定特定圈层客户 —— 产品因素 客户因素 资源因素 概念和定位因素 物业定位 物业定位 国际酒店公寓 40% 70 35% 75 豪华套间 70％ 25% 20% 15% 10％ 空置率 200左右 65-70 55-60 50 40-45 面积 深圳湾大酒店 50% 20% 15% 15％ 5-10％ 空置率 250（3房） 70 60-65 50-55 45-50 面积 威尼斯 总统套房 商务套间 行政套间 豪华间 标准间 户型定位 定位考虑的因素 标准化——以酒店的标准间形式进行划分 弹性化——不同物业功能间弹性转换 多产品——易于进行户型双拼或三拼/形成多种产品 星级酒店的户型分类 以40 ㎡ 、45 ㎡为基本单元 可拼合为85㎡、90㎡、120㎡…… 公寓部分思路 我们的最终客户是谁？ 最终客户的需求是怎样？ 公寓如何实现高售价？ 我们的最终客户是谁？ ——客户定位 外企高级职员 公务员 传统行业私营企业主 电子、制造业私企业主 创意阶层 广告、资讯、IT业金领 GOLF 发烧友 政府高级官员、事业单位高级管理层 港人 客户定位 城际商务人员 港深线、广深线往来商务人士 传统豪宅主流客户 本项目最终客户 客户具像描述 他们有学贯中西的实力 他们有世界级的眼光 他们情感丰富而沉稳持重 他们对事业 、生活全情投入，对目标执著追求 他们张弛有度，懂得适时而动，待机出发，不盲从，不追随 公寓部分思路 我们的最终客户是谁？ 最终客户的需求是怎样？ 公寓如何实现高售价？ 最终客户的需求是怎样？ 高尚 追求 新颖/“酷” 聪明购物 自由自在 定制化 24/7 高技术 刺激/乐趣 价格 解决方案 朴实 刺激 安逸 简约 自然 亲和力 激情 古典 活力 全面成本 质量 美誉 服务 个人效率 E R 个性化价值区 传统性价值区 节制性价值区 — + 节制性价值区：首次置业、郊区置业者 个性化价值区：中国地产主流消费的溢价因素 传统性价值区：西方理性消费的溢价因素 消费者价值观分析 中国消费者价值分布图 物业配置 目标客户的 价值提取 客户驱动因素 传统价值观为主 个性化价值观为辅 成熟、稳重、理智 品质/服务/安全感/追求 （物业的形象及档次） 目标客户价值点 目标客户特点 目标客户需求 高尚 追求 新颖/“酷” 聪明购物 自由自在 定制化 24/7 高技术 刺激/乐趣 价格 解决方案 安逸 简约 自然 亲和力 激情 古典 活力 全面成本 质量 美誉 服务 个人效率 R — + 目标客户的价值提取→物业配置 目标客户的价值提取 物业配置 品质 Quality 服务 Service 聪明购物 Smart shopping 品质→物业配置 生态设计 季节气流分析：考虑能源构想，建筑立面为可以灵活控制的垂直金属遮阳板，不同气候条件下，可通过开关操作确保自然采光、取暖、通风，使自然资源有效利用 设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，减少空调的使用时间 后SARS时代的