房地产开发用地含征收补偿教案分析.ppt

补偿情况公布 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。 （第29条） 1、征地补偿费 　征地补偿费是国家建设征收土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。 　征地补偿费一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 　另外，征收城市郊区菜地的，用地单位还应当依照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 　征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。 　 2、征地补偿费的标准 　世界上大多数国家的土地征用法或者相应的法律中都把“公平的市价”或“公正的补偿”作为征地的补偿原则。 　和西方实行土地私有制的国家不同，我国的征地补偿费实质上是对农民在被征收土地上的长期投资、投入的人力的补偿，而非土地所有权的价格，也不是土地的市场价格。　 中国的补偿标准 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 3、征地补偿费的使用 　根据《土地管理法实施条例》第25条的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 　需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 （四）集体土地征收制度存在的问题 现存问题 深层原因 1、现存问题 土地征收过多、过滥，失地问题严峻。 补偿标准偏低，存在压低和拖欠补偿费的现象。 补偿方式单一，不利于保障农民的长远生计。 补偿金发放监管不力。 2、深层原因 　根本原因——对政府征收权缺乏有效制约 　土地征收范围过宽 　土地征收程序不健全 　征地补偿制度滞后 　土地产权不明晰 　土地税费制度不适当 七、国有土地上房屋征收与补偿 《宪法》第十三条第3款 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 《城市房地产管理法》第六条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011年1月19通过，2011年1月21日施行。 《城市房地产管理法》第6条 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：?? ? 在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”? 《房屋征收与补偿条例》规定 第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第三条：房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 （一）相关主体 市、县级人民政府（作出征收决定） 房屋征收部门（组织实施） 房屋征收实施单位（承担具体工作） 房屋征收实施单位不得以营利为目的。 被征收房屋所有权人（单位、个人） 房屋征收部门与房屋征收实施单位的关系 《条例》第五条第二款 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 （二）征收事由 （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 房屋征收与规划（第九条） 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改