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星海国际 开盘价格建议 深圳瑞尔特 2013.8.19 区域竞品分析 现阶段入市价格测算 一、区域竞品分析 区域竞品分布 项目名称 面积 （㎡） 优惠前均价 （元/㎡） 优惠政策 优惠后均价（元/㎡） 工程进度 海德壹号 90-130 4200 7#、8#一次性9.8折，按揭9.9折，2#楼交1万抵2万，看房就送50元油卡 4150 建至8层左右 伟业中央公园 90-204 4700 一次性9.7折，按揭9.8折 4500 现房 金宸国际 110-210 12#楼4800，7#楼楼王6800 一次性9.6折，按揭9.7折 12#楼4500，7#楼6800 建至28层 宝龙城市广场 40-190 大户型4300，小户型5300 一次性9.6折，按揭9.7折 小户型4800 准现房 东郡府苑 115-139 4880 一次性9.7折，按揭9.8折 4680 一期现房 大景城 40-140 4750 一次性9.4折，按揭9.6折 4500 现房 和谐城 87-160 5100 一次性9.3折，按揭9.4折 4400 准现房 项目名称 面积 （㎡） 优惠前均价 （元/㎡） 优惠政策 优惠后均价（元/㎡） 工程进度 华鼎世家 96-115 4400 一次性9.8折，按揭9.9折 4300 现房 上海公馆 139-183 5050 一次性9折，按揭9.2折 4650 准现房 豫峰朗庭 88-153 4500 一次性9.6折，按揭9.8折 4350 一期准现房，二期未动工 世纪村 44-180 4850 一次性1万抵5万后，再打9.9折，按揭交1万抵5万 4500 现房 枫景上东 84-109 4550 一次性9.8折，按揭9.9折 4450 二期准现房 松江·帕提欧 141-169 4800 159、169㎡可先优惠26666元后，一次性打9.7折 ，按揭9.9折 4650 一期2、3、5#楼全部封顶 壹号城邦 90-173 4800 一次性9.6折，按揭9.8折 4700 1期已封顶 蓬莱华府 98-131 4400 一次性9.5折，按揭9.7折 4300 现房 二、现阶段入市价格测算 A、成本加成法 B、客户心理价位摸排 C、市场比较法 √ 价格定位方法选择 根据目前区域现状，结项目周边在售楼盘深入调研与各项目实际成交均价，建议按照区域因素（项目地段、区域发展前景、区域认可度、片区自然环境、交通便捷状况、片区配套 ）、项目因素（停车规划、物业规模、市场认可度、自身配套、物业管理、整体规划、园林景观、户型设计）、宣传推广（事件营销、宣传推广、发展商品牌及实力、现场包装）、交易时点（开盘节点、工程进度、交房时间、市场环境）等标准进行分析对比，运用科学的价格计算模型推算项目的价格。 项目定价方法 交易时点 开盘节点 工程进度 交房时间 市场环境 区域因素 项目地段 区域发展前景 区域认可度 片区自然环境 交通便捷状况 片区配套 产品设计规划情况 停车规划 物业规模 市场认可度 自身配套 物业管理 整体规划 园林景观 户型设计 市场宣传推广 事件营销 宣传推广 发展商品牌及实力 现场包装 市场比较法 项目定价 项目定价原理 选取相似区域 同类楼盘做为对比参照 综合考虑竞品楼盘地段、存量、品质等因素，建议选取上海公馆、万汇·金宸国际、中建·海德壹号、伟业·中央公园、绿都·枫景上东、松江·帕提欧、建业·壹号城邦作为主要竞品进行比较定价。 竞品比较项目选择 注： 华鼎世家、蓬莱华府、亿源·和谐城、深业·世纪村存量房源较少；豫峰朗庭一期基本售罄，二期推售节奏未定；大景城、东郡府苑与伟业·中央公园同属一区域且客户咨询较少，宝龙城市广场与绿都枫景上东、松江·帕提欧同属一区域且客户咨询较少。故以上项目不列入比较竞品。 区域因素修正 比较因素 本项目 上海公馆 金宸国际 海德壹号 壹号城邦 项目地段 10 10.33 9.17 8 7.83 区域发展前景 15 15 14.17 13.17 13.33 区域认可度 15 17 14.5 14 13.83 片区自然环境 20 20 25 18 19 交通便捷状况 20 22.5 18.83 17.17 18 片区配套 20 22 21 21 16.17 总 计 100 106.83 102.67 91.34 88.16 松江·帕提欧 9 14 15 18 18.17 16.33 90.5 枫景上东 8 14 15 18 18.83 16.67 90.5 中央公园 9.17 15.83 15.5 24 20 18.16 102.66 项目定价方法 项目规划设计情况修正 比较因素 本项目 上海公馆 枫景上东 松江·帕