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地产知识分享 之八 财务管理 一、现代财务工作职能 现代管理流程化的企业中，财务职能远远不只是个企业的记帐员，财务管理的内容较以前的会计的需求有很大的不同，增加了很多管理功能。 传统财务会计主要服务于企业外部用户，它通过向管理会计和财务管理部门提供所需信息间接地起到对企业内部管理的作用。而财务管理是对企业资金运动全过程的直接管理，管理会计是会计与管理的直接结合。整个财务、会计体系以实现股东财富最大化为目标。 会计核算 按会计核算制度的要求如实记录、反映公司业务活动和资产债务情况，并准确及时上报各类会计报表 个人开支帐目 往来帐目（应付款） 公司间帐目 固定资产帐目 资产负债表 + 损益表+现金流量表 资金管理 负责支出管理、费用报销，日常借款、业务性款项支付、有价单证、现金管理等各种财务收支办理 长期融资编制融资计划，拓展融资渠道，筹措项目所需资金 确保贷款资金到位、统筹安排转贷及还贷，维护与银行的良好合作关系 编制并执行资金计划 内部控制 保护公司财产 改进政策 / 系统 / 流程 检查运作和效率 提出改进意见 提供咨询服务 税务职能 掌握国家税收政策，开展公司税务筹划 按期申报纳税、缴纳税款及与税务部门联络，沟通各项税务事宜 通过构建恰当的企业结构来降低公司收购与兼并的成本 财务分析 参与制定业务目标 中期财务计划 提高业绩 利润预测 预算分析 资金分析 投资建议/评估项目 二、基本财务概念 会计年度 一个会计期包括12个连续的月份。在每个会计期的最后将进行关帐，并计算是亏损还是盈利 各公司采用的会计期间一般与阳历年度一样：1月1日—12月31日 净销售收入：净销售收入值=销售额-销售赠送 销售费用：主要包括投放费用、宣传物料费用、现场包装费用、营销活动费用、日常运营费用、交楼费用、空置房费用、安抚赔偿费用、销售代理费、其他费用等等。 管理费用：指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。根据城市地域特点一般确定为销售收入的2-3％。 财务费用：财务费用一般占至总费用的 3-4%。指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用：利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费（含票据工本费）、企业筹集资金发生的其他财务费用。 营业利润：是在未考虑投资收益、营业外收支的情况下的税前利润 净利润：是指扣除所得税后的利润 举例：如果某公司销售利润1千万，销售额1亿，它的利润率是：利润/ 销售额 = 10M / 100M = 10% 在税前或税后计算, 通常指税前。 三、基本财务报表的介绍 资产负债表：反映企业的资产、负债和股东权益水平的表单。资产＝负债+股东权益 损益表：反映企业经营的结果是否盈利的表单。 现金流量表：反映企业的现金流动情况和基本现金情况的水平。 四、房地产企业收入的范围及确认 开发产品销售收入的范围：为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 房地产企业的收入有以下三种统计口径适用于不同的环境： 税务口径 采取一次性收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 内部经营用口径 无论以一次性付款还是按揭付款方式，当签订了认购书并收取了定金就可以以认购书上的房价总额来统计销售额。 帐务核算口径 满足以下条件账面可确认为主营业务收入： 买卖双方签订销售合同并在国土部门备案； 房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续； 买方按销售合同付款条款支付了购房款项并办理了入伙手续。 举例：我司项目2012年1月份签订认购合同50份（合同总金额6000万元），收定金250万元，收首期款1000万元（不含定金）。请分别从不同口径统计当月销售收入？ 五、房地产企业开发成本的构成 土地征用费及拆迁补偿费：依土地获取方式的不同，土地费用主要由以下几项费用的部分或全部组成： 土地征用费：土地出让金、交纳的契税等 拆迁安置补偿费： 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 其他：如土地开发权批