项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团)绪论.pptVIP

项目拓展城市布局及拿地策略 利海中国地产发展中心 公司重点关注项目 “短平快”的中小型项目是项目规模3-20万平方米，项目总投资资金可控、产品消化速度快，能实现快速资金周转，财务指标的销售净利率25～30%，平均售价不低于6000元/平方米，交易方式为土地招拍挂拿地、股权转让或项目公司收购等。 短平快项目 A 土地招拍挂 土地招拍挂制度 土地招拍挂方式 土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。 　　该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。 拍卖、招标、挂牌三种方式主要区别 土地招拍挂方式 ≥3人 ≥3人 ≥1人 竞买（投）人数 一次报价机会 可多次报价 可多次报价 报价次数 填写投标书 举牌 交易中心电脑报价终端报价 报价方式 设立招标委员会 设立拍卖委员会 不需要 是否设立独立于委托人的集体决策组织 招标委员会 拍卖委员会 委托人 底价由谁确定 不公开 不公开 公开 底价是否公开 招标 拍卖 挂牌交易 ? 交易方式 类别 项目拓展拿地方式及应注意问题 招拍挂方式拿地注意事项 土地招拍挂方式 1、事前详尽勘查土地，对于土地瑕疵和异议及时咨询清楚。 2、将相关资格文件准备齐备，保证金按时支付。 3、对竞争对手进行背景调查。 4、制定竞拍策略，各种出价的成本利润核算清楚，设置竞拍底限。 5、高调亮相或低调出击。高调亮相展示势在必得的气势，报名时广为宣传，在气势上压倒对手；低调出击在于报名截止前几天亮相，避免成为竞争对手的研究对象。 6、竞拍时除现任何异常情况都要及时与领导沟通情况。 B 项目土地转让 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，至少应当符合下列条件 ： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 项目土地转让条件 项目土地转让条件和手续中的法律问题 （１）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）； （２）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；?????（３）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；?????（４）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。? 项目土地转让条件和手续中的法律问题 ????项目转让需要办理的法律手续包括：?????（１）项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；?????（２）项目土地使用权的变更登记手续；?????（３）房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；????（４）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；?????（５）其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。? C 公司股权转让 * 目录 一 公司战略布局 二 公司重点关注项目及拓展拿地方式 公司战略布局 中国房地产行业仍处于快速发展阶段，市场空间仍然巨大。利海集团近年战略发展总目标是做大规模，做大销售额，实现上市。 战略取向 公司战略布局 拓展定位 一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。 二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金流。 三、战略培育型，此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目，需要三到五年的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。 当前，集团项目拓展类型定位： 目录 1 第一梯队城市及拿地策略 公司战略布局 第一梯队城市： 北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、 稀缺性项目的全国重点城市。 城市描述： 项目拿地方式及策略探讨 北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。 公司战略布局 拿地策略： 项目拿地方式及策略探讨 ◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项目等作为优先考虑并加快推进。 ◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目. 公司战略布局 拿地策略： ◆土地一级开发项目(含