金融政策对房地产市场的影响重点分析.pptVIP

金融政策对房地产市场的影响 南京农业大学经济管理学院 刘荣茂国际金融危机 2007年，一场因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴终于在2007年8月爆发，并席卷了美国、欧盟、日本等世界主要金融市场。 次贷危机严重打击全球股票市场，美国道琼斯指数从最高14000点跌至2008年的6000多点。 自2007年次贷危机爆发以来，全球超过100家大型银行及证券公司蒙受的资产减记与信贷损失，其总额已经突破6600亿美元。 危机进程 08年3月，美国第五大投资银行“贝尔斯登”被“摩根大通”收购。 08年9月7日，有美国房贷市场半壁江山的美国五大银行之二的“房利美”及“房地美”被美国政府接管，宣告这两个银行正式破产。 08年9月15日，处于美国第四大投资银行“雷曼兄弟银行”申请破产保护，第三大投资银行“美林投资银行”被美国银行收购。 08年9月21日，美国的第一大投资银行“高盛银行”和第二大投资银行“摩根士丹利银行”转型为银行控股公司。 危机进程 08年9月16日，美国的最大保险公司“美国国际集团(AIG)”宣布已到危急关头，其也是世界最大的国际保险集团公司。 08年9月25日，美国最大储蓄银行“华盛顿互惠银行”被美国联邦监管机构接管，正式成为美国的国有资产。 08年9月29日，美国的“美联银行”被“花旗银行”正式收购了。  美国次贷危机爆发过程 2001年，随着网络泡沫的破裂，美国经济面临衰退的危险。此后，美联储为促进经济增长和就业，连续14次降低再贴现利率，13次降低联储基金利率，直至将利率降到1%的超历史最低水平，并维持了整整一年。这一政策极大地刺激了房地产业的发展，使之成为拉动美国经济增长的主要因素。 低利率让美国人更喜欢买房和负债消费了，为了让他们借到更多的钱，有关机构不断放宽放贷标准，造成许多人盲目借贷。对房地产市场大量的投资刺激了房价的上涨，2001一2005年，美国的房价平均翻了一番。 在房地产价格不断攀升的情况下，对于房地产金融机构而言，发放次级贷款可以获得更高的贷款利率，即使发生违约，金融机构也可以通过拍卖抵押房地产而回笼贷款本息。 美国次贷危机爆发的过程 但自2005年以后，美联储在资产泡沫逐渐明显，通货膨胀压力加大的情况下开始提升利率，并且在两年之内连续17次将联储基金利率从l%提高到了5.25%。随着利率的不断提高，美国的房地产市场终于开始逐步降温，一些地方的房价甚至开始下跌。然而在次级抵押贷款市场上，购房者的热情仍未冷却，以至于次级抵押贷款占美国全部房贷的比例从2001年的不到5%跃升至2006年的20%。 　　 美国次贷危机爆发的过程 　　随着美联储不断提高基准利率，房地产价格出现下跌趋势时，一方面那些通过浮动利率贷款购房的次级按揭贷款人，心理预期与偿付能力下降出现大量违约，而其违约风险通过次级按揭贷款衍生产品迅速放大，动摇了市场信心，最后引发了大面积的次级贷款信用危机。另一方面金融机构即使拍卖抵押的房产也难以得到本金的金额偿付，一些放贷机构因此出现巨额亏损，甚至倒闭，进而引发以其为基础资产的证券化产品次级债风波。 美国次级贷危机的成因 1、 美联储的货币政策 　　危机的爆发同美联储的货币政策调整有直接关系，美联储的货币政策在次级债风暴中无形中触动了次级贷的软肋。利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用。 2、次级抵押贷款审核标准的放松推动次贷市场非理性扩张 　　抵押贷款经纪人和房屋估值机构的不正当行为。 　　次级抵押贷款审核发放标准随着次贷市场扩张不断降低。 一、金融政策对房地产市场的影响机制 （一）金融政策的含义 金融政策（货币政策）是指政府、中央银行和其他有关部门所有有关货币方面的规定和采取的影响金融变量的一切措施。 金融政策主要包括：利率政策、汇率政策、信贷政策、资本市场政策等。 （二）金融政策对房地产市场的影响机制 1.　汇率政策对房地产市场的影响机制 2．利率政策对房地产市场的影响 3.　信贷政策对房地产市场的影响 4.　资本市场政策对房地产市场的影响 人民币汇率的变化 利率与房地产价格 房地产价格与货币供应量 二、我国房地产金融政策的演变 １９９８－２００8年针对房地产出台的金融政策，按时间可分三个阶段，即支持与鼓励的金融政策、趋紧的金融政策和宽松的金融政策。 第一阶段（1998－2002）??支持与鼓励的金融政策 　　1998年4月7日，为落实国务院促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点的精神，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。随后颁布的《个人住房贷款管理办法》取消了对发放个人住房贷款的限制(此前该贷款只能由工、建、农