物业管理第十章物业租赁管理材料.ppt

租户管理 租赁关系 租赁关系管理 物业租赁条件 房屋租赁登记备案制度 城市《房屋租赁证》 租户管理 租赁关系 租赁关系即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系 租赁关系管理 租赁关系管理:就是对租赁关系的各项活动，所进行的组织、指导、监督和调节活动，藉以保证租赁关系的建立和正常进行 管理工作内容:签订租赁契约、审核租赁关系的变更与终止、办理停、退税手续等 物业租赁条件 出租：城市公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或国家授权管理和经营的房屋可以依法出租 转租：承租人经出租人同意。可以依法将承租的房屋转租 遵守租赁政策：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款 物业租赁条件 物业出租人必须具备的条件: 出租人是物业所有权人或受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件 出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照 出租人对所出租的物业应具有管理的修缮的能力 物业租赁条件 物业承租人必须具备的条件: 城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证 单位承租公房，必须具有区、县、市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准 承租人承担物业应以自住自用为主； 承租人必须具有民事行为能力 承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力 物业租赁条件 出租房屋必须具备的条件: 经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租 自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房 结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋，险房屋和违章建筑房屋不得出租 能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租 物业租赁条件 不得出租的几种房屋 未依法取得房屋所有权证书的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 共用房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违法建筑的 不符合安全标准的 已抵押，未经抵押权人同意的 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形 房屋租赁登记备案制度 凡进行房屋租赁的，须先向房屋所在地市、县房地产管理部门提出申请，办理登记备案手续 变更、终止租赁合同的，当事人也应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案 房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，持本办法下列条款规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续 房屋租赁登记备案制度 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件 书面租赁合同 房屋所有权证件 当事人的合法证件 城市人民政府规定的其他文件 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明 出租委托代管房屋，还须提交委托人授权的出租的证明 城市《房屋租赁证》 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，由该房地产管理部门核发《房屋租赁证》 县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证 房屋租金 房屋租金的概念 房屋租金的类型和构成 城市房租的计算原则及价格确定 房屋租金的概念 房屋租金:即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿 表现形式:是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额 房屋租金的类型和构成 　　　 房 屋 租 金 成 本 租 金 折旧费 维修费 管理费 投资利息 税金 五项 因素 市实 场际 租租 金金 商 品 租 金 保险费 地租 利润 八项 因素 在商品租金基础上根据市场供求关系形成 城市房租的计算原则及价格确定 　城市房租的计算原则 以租养房 按质论价 利益兼顾 调节供求 城市房租的计算原则及价格确定 物业租赁价格的确定 确定租 金标准 租金基 数核定 步骤 等级计算法 项目基分计算法 结合计算法 租金标准= 租金基数±增减调剂因素 城市房租的计算原则及价格确定 　商业物业租金计租方式 毛租金 净租金 百分比租金 案例： 2011年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不应再向业主催缴物业管理费？ 分析：