超高层专题研究摘要.pptx

超高层住宅专题研究;关键词：超高层住宅、建筑规范、发展模式、影响因素、国内设计单位 案例简介：超高层住宅的研究综述，介绍了关于超高层概念、国内超高层发展模式、影响开发商超高层决策的关键性因素以及国内典型的超高层设计单位 来 源：《A-1113-GW-2011-0009_武汉_中鄂联奥林紫园/工农兵路125号项目》 提供人：朱良瑛;专题研究目录;;关于超高层界定的几个关键性问题;超高层的界定在不同国家不同，但在建筑高度超过100米时，开发技术要求产生质的变化;超高层建筑的特殊规范性要求主要体现在防火设计和结构技术方面;建筑构件耐火等级：超高层建筑属于一类高层建筑，耐火等级应为按一级;避难层：超高层建筑应设避难层;停机坪：标准层建面超过1000平米的超高层公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或供直升机救助的设施;消防电梯：超高层应设置专门的消防电梯，在数量和细节上有专门的要求;消防和灭火设施：要求细节较多，但选择适当并不会对成本造成较大影响;防烟、排烟通风要求：超高层应采用机械排烟，不宜采用自然排烟;火宅自动报警系统：超高层应设火宅自动报警系统;最大适用高度：不同建筑结构在抗震级别上的最大适用高度不同;最大高宽比：比当地抗震设防烈度高一度的标准分级别选择合适的结构;超高层规范性要求的关键性设计要点总结;关于超高层建筑的规范性要求的说明;;关于超高层的现状与前景的几个核心问题;超高层住宅的出现与发展与城市化进程、城市经济发展和城市景观资源的利用密不可分;国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，从出现到成熟经过了漫长历程。;通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律;24;25;26;27;28;29;30;31;32;33;34;35;36;37;38;39;40;41;42;43;44;45;46;47;48;49;50;51;52;53;54;55;56;57;58;59;60;武汉超高层开发历史较早，但多为写字楼、酒店、商业，民用住宅开发晚、数量少，世茂锦绣长江拉开武汉超高层住宅开发的大幕;滨江豪宅模式的典型代表，位于长江之畔鹦鹉洲，地理位置优越，2公里长江景观资源优势凸显;整体采取超高层+低密度的路线，最大化利用江景，综合体多物业配合开发实现价值最大化;园林打造：四大主题园林的精致化打造，形成高绿化率和高舒适度的室外空间;户型产品：户型多元，覆盖80-350㎡多元户型，其中超高层最小标准层面积为500㎡;市场实现情况：以高于市场均价两倍的高价迅速售罄，客户覆盖面较广;最大化沙湖景观，提高土地利用率、同时实现溢价的典型项目;主打东湖湖景，通过高低配产品路线最大化发掘湖景价值，嫁接城市价值，实现项目价值最大化;通过“看得见”的品质塑造，建立起豪宅体系;开发次序：以优势产品和资源资源率先启动，确保初期获得持续热销，大道后续开发销售的热度;震撼展示——售楼处、前广场、样板房，未来生活场景前置;营销推广——精确制导客户、东湖阶层基调;销售情况——突破区域价格天花板，取得良好销售速度;武汉锦绣长江与水岸星城基本信息总结;;关于超高层决策的几个关键性问题;;技术难度——超高层技术安全等级变化导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大;代表项目：深圳金域蓝湾三期 四梯五户，实用率80% 户型面积：100-160㎡ 平层面积：702㎡;;建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-25%，160米建筑成本上升30%;建筑成本增加主要体现在结构、消防、建筑施工等方面，根据世联经验数据，超高层单方建筑成本约增加1000元/㎡;超高层和高层在建筑设计上带来的成本变化比较案例;建筑设计;消防设计;结构设计;超高层的地段、规划及景观资源形成对价格的不同影响体系;体系一：景观提升导向下的价格提升体系;超高层相对独立集中排布，占据优越景观;体系一：景观提升导向下的价格提升体系;;价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力;体系二：规划提升导向下的价格提升体系;体系三：城市价值导向下的价格重建体系;;地址：九龙柯士甸道西1号 单位总数：825 单位间隔：2房 , 3房 , 4房 , 6房(4套)，主力户型为3房、4房为主 建筑面积：标准单位约800-2200平方英尺，顶层复式约4000平方英尺 发展商：新鸿基;价格：均价7万，带豪华装修 销售状况：翠湖天地嘉苑最后一栋９号楼的一批小户型房源日前在上海和香港两地同时推出，嘉苑９号楼共有93套房源，均设计为建筑面积90-135平方米的1房和2房，价格在７万元／平方米起。截止目前已经售出9成。 客户组成：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主;销售均价： 4万/㎡（华润中心住宅部分，在华润一期万象城、华润