谢逸枫2014年房地产未来十大走势程序.doc

谢逸枫：2014年中国房地产未来十大走势 ?? 财经专著　文/谢逸枫?? 从2014年开始，中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的市场与经济环境。从改革周期的维度判断，未来十年，特别是未来2015年前应该会着意显示出宽松。从经济增长周期的维度判断，则中国经济在2012年已经软着陆成功，且已呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，成为世界最大经济体之一。从房地产产业的维度判断，则是一个全新的楼市时代已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势都将发生重要变化。2013年10月29日，三中全会召开前的中央政治局首次“涉房集体”学习会议，中共中央已明确强调，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。这一讲话，说明了中央对住房问题的政策方向，即政府为主提供住房保障，市场为主满足多层次需求。住房政策顶层设计，“一个目标”，即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。“两大体系”，即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 ?? “四种关系”，即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。“三个支撑”，是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制等。2013年11月9日-12日十八届三中全会（《公报》2013年11月12日与《决定》2013年11月15日）对全面深化改革作出了布署；另外是2013年12月3日的中央政治局会议，对明年工作的经济工作定调、定方向，其新闻通发稿中提到：要做好住房保障和房地产市场调控。这一提法，立即在房地产界紧张起来。要知道，本届党政班子登场后，也即今年两会以来，从未在正式场合和文件中，提到“房地产调控、调控房价”。部分人据此认为，明年可能出台新的房地产调控政策，利空市场。2013年12月10日至13日的中央经济工作会议判断当前经济形势和定调；2013年12月14日首次举行中央城镇化工作会议，《国家新型城镇化规划》已修改完毕并上报国务院。2013年12月23日-24日的中央农村工作会议。 ?? 对于2014年宏观经济发展方面，2013年12月10日至13日中央经济工作会议在北京举行。明年的经济工作大计一一出炉，其大致思路是：坚持稳中求进的总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；大力调整产业结构；切实保障国家粮食安全；要把控制和化解地方政府性债务风险作为经济工作的重要任务等等。经济工作会议总体上贯彻了2013年12月3日中央政治局会议提出的“用改革的精神、思路、办法改善宏观调控”的基本思路，在宏观经济管理与重点经济工作安排上，改革的色彩明显增强。改革的深入推进将激活经济内生发展动力，但须正视的是，梦想要照进现实必然经历闯雷区、涉险滩的风风雨雨，改革活力的释放需要经济增长保持在合理水平，需要决策部门精炼“平衡术”，统筹处理稳增长、调结构、促改革的关系。按照中央经济工作会议“保持国内生产总值合理增长”，透露出的信号，强调经济增长速度又质量，既要保持经济增长平稳，又要兼顾社会稳定。预计“合理”增长的设定目标应该是7.5%，而不是“7%”。“应该”与“实际”显然是两个颇为不同的问题，因为每年经济目标都会微调。可以肯定今年经济目标是7%-7.5%之间。 ?? 从此次会议内容看，以稳为主是核心，目标、政策不会有大的调整，维持对2014年GDP增长7.5%、CPI3%、M2是14%、信贷9.5万亿的预判。2014年中国宏观经济外部与内部环境恶劣，一是是国际经济复苏缓慢、宽松货币政策退出、区域政治不稳定。二是国内经济增速下滑、地方债务风险、产能过剩、经济增长动力不足、区域经济发展不平衡、产业结构调整与改革的基础不牢固等。而利好方向主要是新型城镇化战略与人口制度、土地制度等方面内容的改革。因此，中国经济面临的主要风险，已经形成共识。一是地方融资平台风险（地方债务危机（超30万亿地方债）与银行负债率上升及货币超发等银子银行(超过30万亿)。二是经济转型进展缓慢。三是中小企业经营困难。四是产能过剩加剧。五是城镇化盲目造新城。六是经济增长下滑，出口环境恶化，劳动力短缺，投资规模盲目扩大，楼市区域分化。七是资源环境保护不力，节能减排压力较大。八是收入差距进一步加大。九是民间借贷风险。十是通货膨胀。同时在如何找对策上也是形成如下建议，以转变政府职能为主线，加快推进重点领域改革。 ?? 对于十八届三中全会提出的改革思路和举措。一是政府职能转变。二是地方政府政绩考核制度改革。三是要素价格决