优山美地阳光城商业街推广计划2材料.ppt

各楼盘商铺面积一般较小。 从目前已开始投入使用的商业街经营业态来看，绝大多数楼盘对于社区商铺定位于满足日常生活如小餐馆、超市、美容店、药店、银行等为主。 主要是对外出租，希望通过先租后售的形式催涨商业价值。 结合市场及客户情况寻求对接； 以科学的规划业态形式吸引客户，增强其投资信心。 根据项目属性进行具体规划； 综合周边商业现状分析：本商业等业态主要以江大师生消费群体为主，兼顾社区便民服务； 在对本项目商业的客户调查中，大部分客户看好江大周边商机。 大多数客户对该地区需要的业态尚不清晰． 作为住宅底商的街铺，硬件配备如：水电供频、烟道排污、板梁荷载等方面相对简化，对于经营条件要求较高的餐饮、电器专卖等商业可能有影响； 处于优山美地社区之内，业态上不得与居住功能冲突，如：卡拉OK、舞厅、中式餐饮等扰民业态应禁止开放； 本项目住宅为学院区域内的高尚社区，结合周边的高校人文环境及与住宅品质的般配，在商业规划上应对于咖啡语茶、西式餐厅、书吧等行业有所考虑。 为应对高校经济惯有的季节性落差，其商业性质需结合社区人群消费作为保障。 一、项目主题定位-特色商业街 结合商业价值的拉升，本商业街属性定位应为 “复合型地区特色商业街 ” “地区性”的表现为属于高校片区的综合型社区服务商业街，商业价值难以溢价； 通过区域的挖掘和内在消费来源的分析，吸纳高校人群的消费成为本街有别于一般社区商业的特色。 业态规划上以服务高校师生为依托，配以人文时尚的咖啡语茶、书吧、娱乐保健等休闲商业为亮点，将本项目整合为高知层次的生活范本区域； 以高校人群素养为引线，结合本项目住宅定位的“阳光生活”主题，商业街诉求为生活品位联想，“商宅”互动； 如此将区域商业、社区配套、特定经营融为一体的商业街，必然应以“复合”概念描述。 释义 “天天”： 1、喻示本商业街业态丰富，引人入胜，天天都想来； 2、体现社区商业的服务完善； 3、表现客群的宽泛，本社区居民的日常生活、周边高校人群的高频度消费 “sun街”： 1、“sun街”音译“上街”，镇江人出门消费的代名词； 2、 “sun街”健康活力，体现出阳光城的阳光生活特色，“商宅”联动； 3、 “sun街”有力诠释了本商业街的复合型元素——学院经济、社区配套、社会 商业多重功能并举，似阳光多重关爱，如彩虹绚烂多彩！ 天天上街，来金地阳光城天天sun街, 假设物业目标售价8000元/㎡,按照商铺面积100㎡计算，按照现行类似 档次街铺租价40元/㎡计,本物业年回报率达8％，属于较高商业投资 回报。 首先设定保利租值低于市场价20％，保证本物业3年内的租价对外具有 竞争力， 租价设定为40*80％＝32元/㎡； 我们设定8%的年回报率,制定三年经营分成计划。 买家认购该物业时，签定委托经营协议，开发商折让3年经营利润，当 期一次性扣减楼价，3年内以物业经营利润冲补差额。 目标售价-保利租值*12月*3年 定价公式= 1-8%*3 8000-32*12*3 = 1-24% =9010元/平方米 对于开发商： 当期回笼售价：9010*76％＝6848元/㎡；（接近于收益还原法测定当前售价） 3年收益：32*12*3＝1152元/㎡； 两者相加实现8000元/㎡目标售价。 对于投资者： 获一次性回报：9010*24％＝2162元/㎡； 3年免除经营压力； 3年后回收带租约旺商。 若客户欲直接自主经营，则按照未减除3年租金回报的市场价格常态销售。 目的：通过营销渗透，吸引主力店入场，带动商业氛围，同时吸收前期意向客 户下筹。 销售手段：1、租户按每平米均价32元的价格出租，租期三年起，租金三年内 不变。 2、对于经营户，下筹采用20000抵50000，延期开盘每月优惠10000 元的手段蓄筹。按认筹编号顺序确定认购顺序。 营销攻势：金秋菊展、商业投资论坛（商业投资铁律） 发展商配合：商业街两侧园林维护，商业街休闲椅的放置，商业街包装的完成 媒体通路：户外广告、媒体广告、DM及短信 目的：为商业街的开售提前预势氛围，商家入驻增强购买者信心。 销