霍邱卧阳路项目研究概论.pptVIP

项目四至状况：本案地块整体较为平整规则，有着一定的开发价值。东临人民公园，南靠大名城小区，西侧相接规划道路，北连水门塘公园，周边有着一定的景观资源优势。 项目配套：本案周边拥有公园、学校、政府机关、五星级酒店、医院以及集中式商业，配套较为齐全。 项目概况及属性：本案距离霍邱县城时间距离约5分钟车程，周边拥有较为丰富的景观资源，用地规模约661亩，其项目属性基本可以定位为——城市近郊景观性超级大盘。 基本技术指标： 占地面积：约661亩 容积率：约3.0 建筑面积：约120万平米 4 项目本体研究 项目开发属性分析 项目盈利模型分析 项目开发策略分析 项目经营指标考量 项目本体研究总结 方式一：土地增值产生的盈利分析 前期其成交土地楼面地价约680元/㎡，霍邱县城当地开发综合成本约2500元/平米，总体成本约3200左右，其中土地成本约占20%。按照目前售价4500计算，其土地成本占比售价比例约为15%。霍邱市场房价已经处于较高的市场区位，后期市场整体价格很难有较大的提升，因此，土地价格的提升很难实现对房价的推动，希望通过土地增值实现项目的盈利存在一定的决策风险。 项目开发盈利点分析：本案运营盈利点存在两个方面：一、大盘长周期开发其土地增值产生的盈利。二、项目本身通过项目高周转而产生的盈利。 方式二：项目运营产生的盈利分析 大盘项目开发多以“分期开发，小步快跑”的方式，利用滚动开发提高项目总体周转率，，进而获得相应的盈利空间。因此，此运营思路实现的前提即项目市场认知度较高，去化速度较快，通常是通过强势品牌或者高性价比支撑项目的快速去化，故而，此运营方式可以作为后期项目操作参考思路之一，但是同样面临相应问题，具体如下： 1.如何平衡前期大量土地款对应的财务成本 项目用地面积约661亩，按照每亩200万元计算，前期土地款约13亿元，按照年利率10%计算，其对应财务成本每年达到13000万元，因此，其财务成本和机会成本给项目操作带来了极大压力。并且为了化解其财务成本的压力，理论上需要通过测算对应的年度开发面积、销售面积，以此来平衡，因而又涉及到周转与去化的问题。（由于本案土地成本、土地面积、容积率等具体指标都未定，此处不进行具体估算，只提出方向性思路和常识性判断） 本案如何平衡资金沉淀对应的财务成本；如何解决高周转需求与市场容量有限的矛盾；如何理解资金沉淀及较长开发周期与企业发展机会的选择 2.如何解决高周转和慢去化的矛盾 如前文调研得出，霍邱县城年去化量约2000套左右即20万㎡，即使本案后期占据全部市场一半的供应量年消化量1000套，约10万平米。因此，其市场容量和去化速度无法满足高周转的需要，故而难以发挥财务杠杆和经营杠杆的作用，实现项目的整体盈利。 3.如何决策前期巨额土地款对应的资金沉淀和长达数十年开发周期影响企业快速发展的问题 按照目前市场去化乐观估计总体开发周期至少为10年，并且对应的资金约13亿元。大量资金沉淀及过长开发周期与我们公司面临企业快速发展、快速扩展问题。因此，存在的经营上的矛盾，会影响我们公司其他发展机会。 本案如何平衡资金沉淀对应的财务成本；如何解决高周转需求与市场容量有限的矛盾；如何理解资金沉淀及较长开发周期与企业发展机会的选择 4 项目本体研究 项目开发属性分析 项目盈利模型分析 项目开发策略分析 项目经营指标考量 项目本体研究总结 模式：高周转确定其开发策略必须遵循分期经营，滚动开发，提高项目整体运营能力，充分利用经营杠杆博取项目溢价。因此，在整体开发过程中需要踩对点，把握好开发节奏。 策略：梳理品牌意识、精品意识，通过企业品牌和项目品牌的营造，形成市场占位，提升整体形象。同时，在项目规划、产品策划、户型、园林景观等方面精耕细作，博取产品溢价，实现品牌、产品的排他性优势，支撑项目周转。 本案开发策略：1. 模式：分期经营、滚动开发、小步快跑。2. 策略：通过品牌拉升项目形象，通过产品博取市场溢价 稳节奏：把握好项目开发节奏，能够根据市场和政策的变化及时调整开发节奏。 踩对点：无论在开发层面还是在营销层面，需要把握开发时机和营销机会，使得工程和营 销节点相匹配。 树品牌：不仅仅需要梳理开发商的品牌，还需要通过策划运营梳理项目品牌，通过企业品 牌和项目品牌的充分互动，提高项目市场影响力。 精产品：在产品层面需要精益求精，通过规划创新、户型创新、园林景观营造等，充分提 升