吉安商业市场调查概论.ppt

吉安项目市调报告 衷越 2014·3·12 目录 1· 青原区房地产市场概况 2· 青原区商业概况 3· 参考性楼盘概况 4· 项目的几个思考点 5· 总结 市场概况 主要商业楼盘销售情况 青原区房地产市场小结 1. 青原区房地产市场概况 青原区在售/待售楼盘24个，产品结构为75%为住宅，5%为公寓写字楼，20%为商业。各楼盘主要集中在区政府片区/青原大道沿线和规划滨江新区内； 代表性楼盘 住宅：康居·外滩/上江界/理想城； 公寓·写字楼：盛唐华都/豪德星城； 商业：万商汇/豪德星城； 主要大盘：万商汇/金鑫·未来港/理想城/盛唐华都； 区域内住宅产品交易均价：4334元； 数据来源：市调/吉安房产交易网； 在售楼盘分布 主要商业楼盘销售情况 万商汇小商品城 住宅（幸福365）：4280 商业：整体均价9000 注：已进入清盘阶段 理想城 住宅：4200 商业：规划数码城/电子交易市场。暂未销售； 金鑫·未来港 纯商业项目，总量22万㎡，规划为家居建材购物中心，下半年开盘； 盛唐华都 写字楼/公寓：5800； 底商：19000元（尾铺）； 集中商业于年底左右开始分割销售； 豪德星城·银座 写字楼/公寓：6000； 商铺：2.25日首次开盘，推出一二层共115套。其中一层售价4·3万-5·3万元；二层售价2.1万-2.8万元； 现剩余少量尾铺，二期接受内部认购，5月份左右开盘； 青原区自2001年正式挂牌成立为县级行政区，经过十余年发展，区域内已经成为吉安副市级商业区。根据吉安市2010-2020年规划纲要，青原区河东片区将打造成集居住、商业、休闲和金融于一体活力新区，同时将青原区东向沿江带规划为吉安市“一江两岸”的滨江新区。截止2013年底，区域内常驻人口为8.6万，GDP为56.8亿元，同比增长15.8%，政策、资源及交通相对的完善和丰富，有力支撑了房地产行业发展； 1. 截止2014年3月10日，本年度青原区住宅实际销售套数944套，占吉州区成交量的44.1%，成交均价4292元，为吉州区的77.5%； 2. 支撑青原区房地产市场发展的主要因素为1）土地价格较低；2）政府政策及规划导向；3）青原区经过十余年发展，由当初的乡下面貌演变成了城市新区，具备了经济、人口、交通条件和一定的配套资源； 3. 青原区销售价格（含住宅、商业）均比吉州区低20-45%，商用物业差距相对更大，最高达到45%。主要因素为相比吉州区配套及远期价值提升和流动人口少及商业不够繁荣等。由此直接导致营销、价格及客户构成的差异，据了解，青原区主要为吉安县级客户构成，关注点为价格和优惠； 4. 从青原区土地存量结构和吉安市公共资源网信息披露，未来青原区土地供应将集中在河东滨江新区内，购买/投资热点将向该区域内集中； 5. 由于政策的优越性，青原区吸引了福建（盛唐华都）、北京（理想城）、湖北（金鑫未来港）和香港（豪德）的开发商投资开发商业项目，其开发理念和规模相比本地开发商更具优势。同时由于青原区商业氛围薄弱，业态低端等因素，因此具有较大的投资机会点； 青原区房地产市场小结 片区内商业业态及租金情况 火车站及项目周边消费情况 青原区商业网点概况 小结 2. 青原区商业概况 正 气 路 青 原 大 道 坪 田 路 文 天 祥 大 道 贸易广场 公 略 路 片区内商业业态及租金情况 天 玉