项目运营管理及计划管理程序讲述.ppt

北京金隅的项目决策会议（决策会议+项目总体进度+标准成果） 附件\决策会议体系 依据决策体系的会议等级设定 决策会议体系的设计来自于流程和权责体系 公司级决策—— 一级决策会议 专业线决策—— 二级决策会议 返回 项目运营管理之 ——项目评价体系 项目评价的要素 收益类指标：销售利润/结转收入/结转成本 效率类指标：销售利润率/投资回报率/IRR 资金类指标：经营性现金流/资金平衡时间 资产类指标：NPV…… 项目品牌：知名度/认知度/美誉度等 客户满意度：满意度（规划设计/销售服务/工程质量/物业服务） …… 运营视角 进度指标 质量目标 专业管理目标: 如目标成本变动率\标准部品应用率\战略采购比例 安全控制目标 …… 学习视角 人员培养 知识管理 …… 财务视角 客户视角 项目评价指标 项目评价的层次及方式 项目投资评价体系 经营目标 进度目标 成本目标 资金目标 其他目标评价指标 客户目标 运营目标 学习目标 不包含进度 项目评价指标 全周期 (运营策划/成功标尺) 年度 季度/月度 各阶段投资测算 年度计划与全周期计划对标 项目后 评估 年度计划与全周期计划对标 项目后 评估 项目投资动态评价(年度) 项目非财务类KPI(年度) 项目投资动态评价(月度) 专项流程KPI(年度) 三大工具：投资评价模型、项目KPI、流程KPI 项目财务类KPI(年度) 项目投资评价体系—— 龙湖的投资分析模型 序号 指标名称 指标值 单位 计算公式 评价点 1 项目总投入 774,396 万元 开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税 项目的总投入规模 2 项目销售收入 916,305 万元 销售收入 项目变现能力 3 留存资产价值 12,331 万元 可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折现率） 留存资产价值 4 单方售价 9,241 元/㎡ 项目销售收入/销售面积 销售均价的合理性 5 可租售单方成本 7,174 元/㎡ 项目销售部分投入/销售面积 单方成本的高低 6 项目投资 326,600 万元 项目在实现盈亏平衡前需投入的资金 项目的投资规模 7 所得税后净现金收益 154,240 万元 2+3-1 项目静态收益 8 股权倍数 1.47 　 (7+6)/6 股权收益 9 投资收益率 47.2% 　 7/6 项目投资收益水平 10 税后净利率 16.6% 　 所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产净现值） 核心指标，大于10% 11 项目自有资金IRR 13.7% 　 月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息） 核心指标，大于19% 龙湖的项目投资评价体系，首先体现在各阶段的投资测算报告，保证投资意愿的延续和实现 龙湖的项目投资动态评价和管理——月度进行项目投资全景模型跟踪评估 常用的项目KPI 项目评价指标 财务维度 项目毛利 经营性资金流 销售收入 开发成本 回款金额 经营付现 客户维度 项目品牌价值 客户综合满意度 内部运营维度 进度 项目实施规范管理 安全 学习成长维度 内部氛围 满意度 团队建设 客户忠诚度 流程KPI——来自流程分析 项目运营管理之 ——信息管理体系 一、是什么？ ——房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容 二、如何做？ ——解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务 三、可以做什么？——“战略导向型项目运营管理”理念的提出 项目运营管理一百问 始终没有找到权威的“运营管理”定义，找到一个所谓的权威机构“运营管理” ，其前身是什么“生产与库存管理协会”，推测是偏重于生产运营管理，但也没找到其他的，而且我英语太滥，没好好看 * 采购不是一个独立的阶段，一个独立的阶段应该有如下特点：阶段性、独立性、对整体进度有影响的成果，采购——阶段性不明显、独立性不强：主要配合工程进度 建议把设计阶段中方案设计与初设/施工图分开，1、功能有区别；2、两个阶段的成果和决策复杂；3、适应于常见的多项目管理模式和集团化管控 * D —— 项目计划的编制（STEP-02） 项目年度计划的编制——三位一体的年度项目经营开发计划 项目整体 运营目标 v 结转收入 结转成本 销售利润 …… 项目节点（一般至一级节点即可满足计划编制需要） …… 经营性流入 经营性输出 融资计划 …… 案例: 《某企业年度项目经营开发计划》 三位一体的年度项目经营开发计划的指标勾稽关系 销售计划（回款） 资金支出计划 经营计划（财务指标） 可售资源及推出时间 结转收入/成本 融资计划 项目开发计划 项目资金计划 项目经营计划 开工 地下结构完工 达预售条件(开盘) 封顶 集中入住 其他项目基础文件 分期开发规划 项目技术指标 项目目标成本/动态成本 1 2 3 讨论：关于项目年度计划编制的几个常见困惑 自上