新向阳经营计划程序讲述.ppt

储备客户筛选、调整 持续且针对性招商 品牌一类客户的优惠政策 合同文本拟定、备案 由招商逐步向经营方向转变 签约、交房、交铺 经营团队的招聘 营运计划的制定 为保证整体商业的持久经营，尽量缩短市场的培养期，同时对后续商家进行品牌筛选。淘汰不适合的商业业种，进行业态更替，使本项目的每一存物业都发挥出最大价值； 本项目主题购物、餐饮、影视、游乐等业态，都可以围绕节假日组织策划相关促销活动及主题活动，因为这些经营户都需要一个整合，这样可以积极促进经营商家的经营成果，有效包装保持各类商业新鲜感及新颖形象。使消费者感觉到，每月、每周甚至每天，都有主题，都有促销活动。 物业管理 物业管理提供通常的工程维修、设备维护、绿化服务、日常环境卫生和治安服务等专项服务。 行政事务管理 商业管理公司将对工商、税务、卫生、消防、行政等事务进行监督及管理，期望在公开、公平、公正的原则基础下对各商家进行专业指导及管理，根据各项具体行政事务管理办法及措施有效开展工作，以保障各商业经营者的长期收益。 统一经营 第4层面 准则 经营者入场管理规定 经营者经营行为管理规定 经营者装修管理规定 各项缴费、押金、保证金的管理规定 安全、交通、消防的管理规定 市容、卫生、绿化管理规定 统一经营 第4层面 统一服务简述 第5层面 对内：统一管理中已经体现，主要要针对商场的业户。 对外：对消费者的统一服务意识。退换货、票据、舒适 环境、休闲场所、活动等 业主：对业主的服务。全程托管，委托经营。 统一服务简述 第5层面 第3部分 开业计划 开业时间确定 方案1：2012.01.10试营业 威胁 业户装修能否如期完成 二次验收是否顺利 机遇 1.利群的提前开业 2.冬季销售旺季营业利于经营孕育 劣势 1.准备时间不足 2.工期、装修有未定型 3.招商品质调整期不足 4.主力店不能同步 优势 1.防止损失商户 2.春节旺季前开业有利于旺场 3.早开业早收租 4.工期、营业紧凑树立好的口碑 方案1 ：SWOT分析 开业时间确定 方案2：2012.04.30开业 威胁 同类商业项目招商开业 机遇 1.利群的提前开业 2.主力店的开业 劣势 1.交房与营业不紧凑 2.淡季开业损失商户 3.租金收入损失近300万 优势 1.准备时间充裕 2.工期、装修都可以保证 3.招商品质调整期充足 方案2 ：SWOT分析 工作节点安排 开业方案 交房交铺 开业演练 营运计划 90 80 装修铺货30天 70 50 10月 试营业 12月 11月 业户入场 部门组建 招商推进 集中签约 筛选调整 事项 经营孕育的措施 经营 孕育 租金措施 放水 养鱼 减免优质客户 的3个月租金 12月31日前完成 装修且无质量问题 减免商家一月租金 试营业期间商家 整体减免一月租金 合理 递增 减免租金损失 在2、3年找平 一层 优先 2、3层商家 填充一层 经营措施 1层定位严格 2、3层可打破 第4部分 需要落实的事项 开业时间确定 2011.11.30 交铺 10月12日确定 10月10日确定 2011.11.25 能否提前至11月20日 能否在年前（1月10日）顺利开业，这些节点至关重要 播音系统、监控系统 配套设施（燃气、网络、电话、弱电等）方案及到位时间 交房 竣工验收 重点事项 商场内外导示系统 最终外立面广告位 沿街网点装修标准 货品安全防盗问题 商户仓库位置确定 建立公共设施设备维修基金 图纸、设计说明，设施设备清单及技术参数提供（给排水、暖通、强电、监控、消防、有线电视、电信等） 步行街商业氛围营造 商管公司办公室优先装修 其他事项 11、相关文件 10、订铺流程制定 9、锁定经营户 8、销控图 7、编号平面图 6、经营管理协议 5、租赁合同 4、经营委托合同 3、业态布局调整 2、品牌商家确定 1、客户筛选 21、服务管理 20、营运管理 19、招商基础培训 18、商品一览表 17、经营一览表 16、业户一览表 15、归档 14、租金物业费收取 13、签约流程制定 12、定金额度 招商事项 1、运营公司进驻 9、服务台 8、经营监控 7、文件归档 6、客服、现场 5、费用预算 4、现场布置 3、促销方案 2、开业方案 营运板块 8、紧急事项应急预案 7、消防演练 1、测算数量、工资 6、开业保障措施 5、能耗评测 4、物业协议、管理、规范文件 3、工程维保费用预算 2、入场管理规定 物业板块 营运及物业事项 附件1 商业公司的核心 三权分离，实行所有者、经营者和管理者的分离,集中管理和分散经营的管理方式，即所有者委托管理者进行管理，管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织地运行，不参