江苏南通绿洲国际项目营销执行报告解读.pptVIP

预计时间：2010.6（维持一个月） 地点：售楼处 内容：世界十大酒店介绍及图片展或酒店文化展 配合点：现场配合茶点。 六月营销活动——世界十大酒店专题图片展 1 2 3 4 5 1、法国巴黎四季酒店 2、泰国曼谷素可泰酒店 3、美国洛杉矶宝艾西酒店 4、新加坡四季酒店 5、日本东京四季酒店 6、中国香港半岛酒店 7、土耳其伊斯坦布尔四季酒店 8、美国三藩市文华东方酒店 9、伊斯坦布尔西拉冈宫殿酒店 10、法国巴黎凯悦酒店 6 7 8 9 10 六月营销活动—— “世界杯”专题 预计时间：2010.6月下旬 地点：售楼处 内容：结合开盘，竞猜，给予客户开盘优惠 配合点：世界杯期间，现场暖场活动、配合茶点。 预计时间：2010.9 地点：有斐大酒店 内容：人文、经济类会议 配合点：邀请郎咸平、吴晓波等经济学家与会，央视欧阳夏丹、芮成钢为特邀主持 细节：官方论坛，借助政府媒体帮助造势，利用时间营销扩大项目口碑。 后期营销活动——人文、经济、官方论坛 建议要点：： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。 建议要点： 设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排 配备健身房、接待客房 功能完善的商务中心提供完备服务 商务中心 商务会所 远期建议： “五大行”物业顾问 远期建议： 公寓类产品衡量标准 外资/港资/台资中高层管理人士 单身公寓； 过渡型婚房； 商务人士 酒店式公寓 办公配套的服务式公寓 小户型公寓 商务公寓 目标客户 经营成功需具备的条件 市场条件 聘请国际知名的服务式公寓管理公司或酒店输出管理 合理的户型配比 周边市场具备充足的外资/港资/台资客群 合资/私企高级白领 写字楼自身或周边市场具备充足的合资/私企客群 小型成长企业 商务氛围 优质物业管理 聘请专业的服务式公寓管理公司或酒店输出管理 合理的户型配比 城市核心地段 公共配套设施齐全 居住氛围营造 物业管理 我们虽然难以改变市场外部条件，就必然需要从内部服务做起，放大项目最大价值卖点和物业服务 费用类别 频率 时长 折合次数 单价（万元/次或时长） 合计金额（万元） 报广 平均2次/月，不超过3次 9个月 18 8 144 户外 5块 1年 5 20 100 车身 10辆车 1年 10 3 30 杂志 1.5次/月 9个月 15 3 45 网络 2周/月 9个月 5 1 5 短信 5万条/月 9个月 45 0.06 2.7 DM 直投5万份/月 9个月 45 1 45 加油站0.5万份/月 9个月 4.5 2 9 活动 大活动 无 2 25 50 暖场活动、开盘活动 无 10 3 30 房展会 无 3 15 45 市内售楼处 持续 6个月 6 5 30 样板间改造 无 无 1 30 30 印刷费 楼书 5000 0.003 15 　 折页 　 10000 0.0005 5 　 户型页 　 10000 0.0005 5 现场包装 　 　 　 　 50 礼品费 　 　 2000 0.002 4 营销费 　 　 　 　 224 其他不可预见 　 　 　 　 50 总计 　 　 　 　 918.7 2010年度营销费用预算：918万元。占总回款的6.6% 双方工作职责： 负责方 工作职责 豪巍地产 政府沟通 媒体公关 设计、工程、物业部门协调 设计稿件确定 合同商谈 新景祥 营销策略方向把控 营销工作执行 各阶段方案建议 推广稿件设计、撰写 追求 最好， 做到 更好！ 感谢各位 做城北真正的新商务坐标 南通绿洲国际营销执行报告 目 录 本体分析 客户策略 价值体系梳理 项目定位 执行策略 具体营销动作 远期建议 2010年营销费用预算 双方工作职责 项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目 南通北 便捷的高速交通 汽车站 便捷的城际客运 火车站 迅捷的铁路 集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点 港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。 本体分析 S：优势 政策规划中的快速新兴发展城区 便利的交通条件，位于铁路、高速公路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点，与上海等长三角形成“一小时经济圈” 本项目未来昭示性好，将形成城北地标建筑 周边发展仍有待时间，与市中心的城乡感过强，在短时间内难以变现 教育、文化等配套在近期内难以完善 W：劣势 O：机会 政府规划政策倾斜与偏转 火车站的日趋成熟，高铁的未来引入 与“假日酒店”达成合作 南通尚无成熟的商业综合体项目 商住性质土地成为2009年南通一级市场成交主力 T：威胁 明天很好，但如何度过今天很重要