房地产基础知识简析程序介绍.ppt

7、专业名词（规划部分） 梯户比 指建筑标准层电梯数量与分隔户数的比值。 住宅电梯配制相关规定 《住宅设计规范》（GB50096-1999）规定：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。认为一台电梯服务60-90户是适宜的。 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）规定：消防电梯的载重量不应小于800kg，消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60s计算确定。对于高层民用建筑的主体部分，楼层面积不超过1500平方米时，应设置一台消防电梯；超过1500平方米，不足4500平方米时，应设置两台消防电梯；每层面积超过4500平方米时，应设置三台消防电梯。 8、专业名词（室内部分） 开间 开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。 进深 进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。? 净高 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 8、专业名词（室内部分） 房地产基础知识简析 1、土地使用权出让 土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。 2、土地使用权方式 拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。 3、五证二书 1、 土地使用许可证 2、 建设用地规划许可证 3、 建设工程规划许可证 4、 建筑工程施工许可证 5、 商品房销售（预售）许可证 6、 住宅使用说明书 7、 住宅质量保证书 五证二书 3、五证二书 3、五证二书 4、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。 包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地产物权 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。 5、房地产的类型 按用途分： 1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、工业房地产 按收益划分： 5、营利性房地产 6、非营利性房地产 按市场交易划分： 7、出售的房地产 8、出租的房地产 9、抵押、典当的房地产 10、自用的房地产 6、房地产的价格构成 1、土地费用 2、前期工程费 （1）设计费 （2）监理费： a.建设方b.承建方c.监理方 3、房屋开发费 4、管理费 5、销售费用： （1）代理费 （2）广告费 6、财务费用 贷款利息 税费 7、不可预见费 8、利润 7、专业名词（规划部分） 建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 7、专业名词（规划部分） 结构面积住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。 居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 ? 7、专业名词（规划部分） 容积率指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城