房地产经营程序介绍.pptxVIP

2013年8月;;;;房地产市场新环境;;结论分析一、房地产企业在市场大环境影响下，消费观念日趋成熟，消费配套要求逐年提升。政策调控与城市化进程并存，集中规划与大片开发与土地成本加大并存，回迁住户生活习惯与各层次业户入伙并存，要求开发商必须强练内功做好产品策划定位/产品设计等前期工作，高质量产品施工/有效成本管控等过程工作，高水准高满意度物业管理等服务工作。 结论分析二、以城市群作为城镇化重要载体，通过现代化城市交通体系与通讯体系，有效整合大中小城市网络。城市居民数量增加，相关生活/医疗卫生/教育等等配套需求为我们提供了新一轮市场需求空间。但同时城市间单细胞复制形成千店一面万城一面的同质化现象导致商业地产/城市综合体面临定位雷同消费水平受限的产能过剩危机。 综合以上分析，企业要强化前期市场调研分析能力/市场预测能力/前期产品定位能力/预应急方案调控能力/企业高效运营管控能力，提升专业运作水准，强化多盘操控能力。本次共享话题主要针对房地产管控链/价值链/供应链的有效管理展开。;;;;;;;;结论： 企业架构要解决的核心问题是分工与组合。企业性质不同，架构强调的重心不同。生产型企业的架构强调分工，以分工划分部门，注重专业与过程。服务型企业的架构强调组合，以职能划分部门，注重协作与结果。很多开发商将架构管理仅仅理解为架构图 + 岗位职责，在操作层面是远远不够的，应完善组织职能/工作清单/定岗定编/合理授权等;案例讨论：选择哪一个架构？四百米接力，四个人跑快？还是一个人跑快？;;;;首先应理清计划实施要素 计划实施前提 必须理清管理体系，必须有各层级高管参与并足够重视，必须清晰各层级管控节点 计划有效落地实施关键 计划编制必须切合实际相对准确，责任到人，人尽其责并有阶段性激励机制 计划实施手段 不分上下级管理，只有各层级协同支撑，互相监督，保证每一节工作任务顺利完成，有专部门协调/高层管理岗位预警/完善计划调整制度与流程;计划实施体系建立;各分项计划由各部在二级节点计划基础上分解匹配;针对上表计划管理体系应首先清晰计划层级分类 经营计划包括公司开竣工计划/存量货值计划/销售回款计划/土地储备统计及计划/经营利润预测/现金流计划 开发计划包括里程碑节点计划（链接）/一级节点计划模版一（链接）/二级节点计划模版二（链接）/一二节计划模版三（链） 各分项计划包括报建计划/设计计划/招投标计划/材料设备采购计划/营销推广计划/成本进度计划/项目交付计划 合约规划升级为集团管控计划作为各分项计划的支撑，在此基础上由成本管控部门汇总各分项费用后，确定目标成本，并分解为各分部分项责任成本作为工程成本指导。;标准工作周期案例1（设计阶段）;开发运作系统;权威机构估计，就全国平均水平，每10万平方米的项目，就有超过3000万资金是不产生任何价值的，大约占建设成本的17%。前几年，市场好，大多数开发商都赚了钱。赚了钱，这是市场送的红包，并不能掩盖运营中的薄弱环节——成本管理。挣下来的是钱，省下来的也是钱。;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运作系统;开发运???系统;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;创新项目运营;