房地产管理程序介绍.ppt

第三章 房地产开发项目策划决策和 可行性研究 第一节 房地产开发项目策划和决策 1.1 房地产开发项目策划概述 概念：房地产开发项目策划是把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 ——根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以目标市场为导向，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目，进行构思、谋划，以形成可提升项目自身价值的、具有可操作性的房地产项目策划文本的过程。 策划是一门具有创新思维的科学； 策划是一门设计的科学； 策划不同于计划； 策划不是创意。 1.1.1 项目策划的内容和依据 项目策划分为项目总体策划和项目局部策划。 项目总体策划：指在项目前期立项过程中所进行的全面策划； 项目局部策划：对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。 根据策划工作的对象和性质不同，策划的内容、依据和深度要求也不一样。 项目策划的内容和依据 1、项目构思策划 项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。 项目构想策划的主要内容是： A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容； B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析； C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。 D、其他 项目策划的内容和依据 2、项目实施策划 即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。 A、项目组织策划 大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。 项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。 B、项目融资策划 融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。 项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。 3、项目目标策划 确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标（投资省、质量高、周期短）的总体综合优化,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。 项目目标策划包括： 项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定； 总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。 4、项目管理策划 项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。 5、项目控制策划 项目控制是对项目实施系统及项目全过程的控制。 项目控制的方向是：项目目标； 项目控制的方法是：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程达到项目目标； 项目控制的基本原则是：目标控制（具有健全的反馈机制的闭环控制）； 基本方法是：动态控制。 项目系统控制的核心是协调，是对系统中各个静态界面或动态界面状态的调整，合理的项目界面将有助于形成一个合理的项目过程。 1.2 房地产开发项目投资决策概述 1、房地产投资决策的含义 A、决策与房地产投资决策 决策：就是对需要处理的事情作出策略上的决定。 投资决策：就是围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助于现代化的分析手段和方法，通过定性的推理判断和定时的分析计算，对各种投资方案进行选择的过程。 构成一个房地产投资决策问题，必须有： ①明确的决策目标； ②有两个以上可供选择和比较的决策方案； ③有评价方案优劣的标准； ④真实反映客观实际的数据资料。 B、房地产投资策略 房地产投资策略：指为房地产投资决策而事先安排的计划（是实现正确投资决策的基本条件） 。 内容包括： 预备进行何种房地产投资； 准备采用何种筹资方式； 如何合理使用资金； 如何确定投资方式； 如何确定经营方式等。 房地产投资决策的基本要素： 决策者：即投资的主体，是具有资金和投资决策权的法人； 决策目标：就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得