赣县项目物业发展重点.pptVIP

华隆赣县项目物业发展建议 谨呈：华隆公司 报告结构 A地块 项目布局原则：资源均化，产品多样化，规划亮点化 规划价值点（三）：通过对市政道路的“私有化”，和设置连廊等减少小区的不完整感 2.采取连廊封闭 规划价值点（四）：组团和景观轴相结合，消除景观盲点 产品规划分别为：A地块的townhouse（多层洋房）和高层、B区高层+花园洋房+商业街；C区townhouse（多层洋房）和高层+店面 A地块的商业、会所 、townhouse和园林绿化作为项目启动的核心展示区。 核心公共展示区对于塑造项目形象、形成吸引力有关键作用 项目总用地117579，计容面积282189 项目经济理论测算 产品定位的策略 根据目前的整体规划和施工计划，我们确定了本项目项目的启动顺序为A-B-C 据多年经验，客户对朝向要求较高，日照时间差的基本上都是滞销单位 资源平均化处理，内外景、景观中轴和组团化处理 一期展示区范围主要为A地块和梅林大道延线，必须在开盘前形成所要求的展示效果 竞争对手基本情况 竞争对手主力产品 客户面积需求集中在110-160平方，户型要求集中在3、4房。 叠墅剖面示意图1 退台式情景花园洋房解析图 退台式情景花园洋房效果图 退台式情景花园洋房平面解析图 项目启动区策略 * 根据本公司多年的操作经验，城中央豪宅的项目基于规避风险，快速回现，最大利润率目标下的操作思路 产品聚焦，大胆创新，Townhouse、叠墅与高层结合 产品策略 明星产品入市，前期主抓高端改善性客户，项目标签对应低密度物业；主抓中高端改善型客户，对应高密度物业 客户策略 推售策略 会所的精细处理，城市豪宅必备选项 容积率后置，做足市场口碑，处理好明星产品和现金流产品。 依靠园林，产品，配套，生活模式形成差异化，适当领先市场 拔高项目形象，规划采用入市区资源堆砌化（相对平均化）处理原则 操盘思路 展示先行，前期低密度物业定形象，锁定圈层；后期高密度物业借势一期建立起来的高品质和高形象，实现利润 策略组合 项目总体操盘思路 C产品系 B产品系 A产品系 * 1.启动区首先推出沿会所的联排和高层等资源较好的产品入市，打响品牌，达到热卖的效果。在整个赣县市场树立标杆，做足展示面。 2.启动区要点： 中央溪谷园林景观+会所+特色主题商业街 3.项目周边环境整治完成，注意处理好施工面和展示面的关系。 采用由低密度向高层启动的方式，以墅质产品为主，搭配少量的品质高层 启动区 一期集中展示公共配套部分按重要性排序： 会所 中央景观轴 水系资源 梅林大道延线美化处理 商业街 售楼处设在会所，在会所的两翼设置联排别墅和叠墅的样板房 商业街的责任：通过特定风格的街区商业展示，增强异域度假氛围和成熟社区形象，降低陌生感。 中央景观轴（溪谷）的责任：增强本项目的资源价值，诠释高端生活方式 会所：作为售楼处，从建筑内外细节上集中诠释本项目的产品品质和文化速求 市场分析 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 文庭华园 滨江奥园、公园道1号 贡江上院、梅林古镇、银河商城 2010 2011 2012 樱花公馆、方圆·文昌苑 大华御景天下 凯华·白鹭湾 项目入市时面临的竞争市场：是本项目可能面临的主要竞争对手 亿腾·欧洲城 本项目 金桥国际、万邦城市广场 套房：4600 花园洋房：8000 项目定位高端，建筑密度较小 18万 1.8 8.3万 亿腾·欧洲城 老城区 5300 13万 2.0 5万 方圆·文昌苑 江景生态盘，绿化率高， 5400 新规划片区，有周边设施配套，出行方便 10万 3.2 2.4万 贡江上院 城南 新区 5000 交通方便，高绿化率，配套好 11 2.0 4.5万 文庭华园 所在 片区 欧式建筑风格，在片区中独具一格 江景盘，产品定位高端，绿化规划好， 规模大，绿化率高，产品线丰富 价值点 套房：4800 花园洋房：7000 5.5万 2.0 2.1万 大华·御景天下 5500 7万 2.3 2.3万 公园道1号 5100 62万 1.8 34万 凯华·白鹭湾 价格（均价） 总建面（㎡） 容积率 占地（㎡） 项目名称 基本特征：景观资源好，规划、设计结构合理 市场竞争格局 第一阵营 第三阵营 第二阵营 代表楼盘：公园道1号 代表楼盘：贡江上院、文昌苑、文庭华院 代表楼盘：御景天下、欧洲城 第一阵营 均价5500 均价5000 均价4500 本项目在外部条件上属于第二阵营，但受第一阵营影响较大 本项目 、白鹭湾 2013年12月底加推 118-137㎡，约111套 小高层 方圆·文昌苑 2014年1月加推 86㎡-139㎡，约260套 高层 贡江上院 2014年1月 花园洋房：147㎡-203㎡，约34套