物业服务资金的使用及其管理(51页)报告.ppt

共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 维修基金与物业服务费的区别 维修基金由业主个人及房改售房单位缴交，专项用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和改造; 物业服务费是物业管理企业接受业主委员会（业主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能而向业主收取的服务报酬。 （一）交存对象 （二）交存标准 （一）交存对象 根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金： 　 （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； 　 （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 （二）交存标准 商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 1）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，掌握物业服务费预算方案的制订程序； 2）了解专项维修基金的管理要求。 CHAPTER SEVEN THE USAGE MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 1）熟悉物业服务费的构成及其管理要求； 2）了解维修基金的特点和管理要求； CHAPTER SEVEN THE USAGE MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 物业服务费的使用与管理 维修基金的使用与管理 CHAPTER SEVEN THE USAGE MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 本节教学内容： 一、物业服务费的含义 二、物业服务费的收费原则 三、物业服务费的定价形式和计费方式 四、物业服务费的构成 五、物业服务费的测算 本节教学重点： 熟悉物业服务费的构成及其管理要求 物业服务费，也称物业管理费、物业费、物业管理综合服务费等 指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 1.合理 2.公开 3.费用与服务水平相适应 4.竞争 5.双方协商 6.政府监督 （一）物业服务费的定价形式 （二）物业服务计费方式 （一）物业服务费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。 （一）物业服务费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价 市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 （二）物业服务计费方式 1.包干制 2.酬金制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 （二）物业服务计费方式 1.包干制 2.酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定的比例或者约定的数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 （一）包干制 （二）酬金制 （一）包干制 X ＝ X１＋X２＋X３ 其中X表示物业服务费，其构成包括： 物业服务成本（X1） 法定税费（X2） 物业管理企业的利润（X3） （二）酬金制 X = X1 + X4 其中X表示物业服务资金，其包括： 物业服务支出（X1） 物业管理企业的酬金（X4） （一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法 （二）法定的税费 （三