政府战略管理视域下的北京市房地产调控对策研究概述.doc

政府战略管理视域下的北京市房地产调控对策研究ResearchonRealEstateRegulationCountermeasuresintheViewofBeijingGovernment朱艺Zhuyi分类号密级保密UDC编号硕士学位论文学位论文题目：政府战略管理视域下的北京市房地产调控对策研究姓名朱艺学号2010211006学院政府管理学院学位类别□学术硕士■专业硕士□同等学力学科专业公共管理指导教师赵景华教授提交论文日期：2012年04月15日独创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中央财经大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：朱艺2012年04月15日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解中央财经大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权中央财经大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校按规定向国家有关部门或机构送交论文和磁盘。（保密的学位论文在解密后适用本授权说明）学位论文作者签名：朱艺导师签名：赵景华2012年04月15日2012年04月15日摘要作为国民经济支柱产业的中国房地产业在住房货币化、消费结构升级、通货膨胀及收入体制改革等因素助推下疾速前行。房价飙升、热钱大量涌入、市场行为混乱、政策执行力低下、监管漏洞频出等许多潜在难题日益加重，导致住房矛盾不断激化，为房地产行业未来的健康发展埋下隐患。面对这样的局面，政府出台了金融、土地、财政及行政等一系列政策对房地产市场进行调控，但房地产政策却在一轮又一轮的调控中陷入“越调越涨”的怪圈。在我国目前的环境下，鼓励性政策发挥的效力大于抑制性政策。寻找调控政策失效根源，指明治理路径，制定符合国情的房地产战略，对于促进我国房地产市场的健康发展有着积极作用。本文对于构建北京市房地产战略体系，进行了如下工作：第一，通过对房地产调控相关理论及研究综述进行总结，从而发现房地产调控中研究的空白点。通过对北京市1998-2011年的房地产调控政策回顾，研究出调控政策对于房地产市场的传导效应及影响力。第二，近年国内学者偏重于房地产调控定性研究或单一数据指标的定量研究，而综合性指标的定量研究非常匮乏。因此，本文试图打破这种评价体系的惯例，采用多项指标综合进行定量研究。对北京市房地产调控政策效果评价进行思路设计，对目前国内已有研究中采用的评价模型进行对比分析。依据房地产调控政策效果评价的原则，结合客观数据及采访专家的主观意见，即选择主客观赋权结合的组合赋权法，对房地产多项评价指标进行综合并确定权重，建立起房地产调控政策效果综合评价框架。第三，根据建立的综合评价框架，对北京市房地产调控政策效果进行实证分析。针对综合分析得出的结论，对此前北京市房地产调控政策效果进行科学的评价，总结房地产市场调控的经验教训，找出我国房地产调控政策屡屡失效的根源，加大对房地产市场调控规律性的认识，为政府下一步调控提供有益借鉴。第四，在对北京市房地产调控政策效果进行实证分析后发现，之所以调控屡屡变成“空调”的根源即为政府调控的短视性和相机抉择性。也就是，政府每次调控政策的出台都仅限于当时的房地产市场状况，而未从长远设计出房地产调控的整体框架，由此导致的后果就是调控的多变性，从而进一步影响政府信用，加大政府下一轮调控的成本。想达到让房地产市场健康稳定发展的目的，必须让房地产调控纳入国家战略及政府战略的高度，也就是说，中国的房地产调控需要纳入政府战略管理的范畴。本文从政府战略管理理论入手，通过张力分析，初步制定了房地产战略议题，并提出了房地产调控战略的“张力”及其应对措施。同时，研究了房地产调控战略与国家发展战略、地方发展战略关系，以及国家房地产调控战略与地方房地产调控战略的关系，从而构建出房地产调控战略体系。第五，在政府战略管理视野下提出我国房地产调控的有效性对策，包括房地产调控的长期战略性构想及中央、地方两级分管策略等。综上，本文对房地产调控战略管理进行设计研究，有助于丰富房地产调控理论体系，对提高政府部门房地产调控政策制定、规划、实施和评价的全过程具有重要借鉴意义。【关键词】房地产调控；综合评价；政府战略管理；张力；房地产调控战略AbstractAsthepillarindustries,realestateindustryhaspropelledmovingrapidlyforwardunderthefactorsofthehousingmonetization,thec