朱家镇地产项目可行性营销策划方案概述.ppt

1.2.3.4.5 * * 朱家镇开发项目可行性报告 目录 项目概况 地块状况： 项目地位于朱家镇政府办公楼范围内，用地面约为500平方米，性质属于朱家镇A级商业区域。 地块本身优劣势： 优势：开发简单、交通便利、地理位置好、周边商业气氛强烈。 缺点：仅南向临街 项目概况 地块周边景观： 项目地南面临朱家镇主干道，东临居民小区，西邻朱家镇医院。 环境分析 朱家镇状况： 朱家镇辖境地处丘陵、漫岗区，五林河从境内流过。全镇总面积335．5平方公里，耕地面积14．4万亩。以农为主，多种经营，烤烟、甜菜、木耳和中草药的年产值占农业总收入的1／4以上。镇办工业有煤矿、农机修造厂、砖瓦厂、大豆加工厂等，2009年乡镇企业总产值16828万元。全镇共辖新胜、新丰、解放、站前、仙洞、太安、、小朱家、付家、三合、新兴、小碱、碱北、万家、大碱、牛心、新安、良种场、等17个村。2009年末全镇总人口2．7万人，其中非农业人口5713人；朝鲜、满族等少数民族人口约占10%。 对外开放程度： 属于偏低程度，主要消费群体为朱家镇内及周边村屯居民。 环境分析 微观环境分析： 购房需求特征： 由于朱家镇人口总数过低，所以对于购房者来说住宅以改善居住条件为主。商服门市主要用于经营为主。囤房情况不明显。 购房者所能接受价格： 住宅均价应该在2300-2600元/平米之间，总房款在20万元左右较为适合。 门市及商铺销售均价,临街门市售价在5000-6000元/平米，总房款在22万元左右较符合当地行情。 环境分析 项目SWOT分析： 优势： 地段位置好，临近医院、交通便利、项目位置可塑性强、开发面积小便于灵活操盘、无动迁户、项目本身具有规划大中型农贸综合市场潜质。 劣势： 小区无法形成住宅规模，对于商业部分销售存在一定销售压力。 项目定位 市场定位： 住宅： 通过调查，目前朱家镇的开发当量属于初级阶段，并且无大规模开发社区出现，都以小规模项目为主，并且，已售项目的成交率比较高，但考虑到朱家镇城乡规模与人口密度问题，需要考虑市场饱和率因素，制定合理建、销策略。 商业： 通过调查，朱家镇无大中型商业主体业态。所以本项目处于中心区域，可以考虑形成综合性商业业态。具体商业业态模式可以参考牡丹江市的北龙大市场与东安农贸市场。 项目定位 功能定位： 走纯住宅+商业中心的综合体思路。 商业业态组合： 便民超市+农贸市场+服装鞋帽+日用百货+临街餐饮及个体门店 可行性分析： 纯住宅与周边住宅小区的居民可以看作商业消费的主力群体，便民超市与农贸市场为商业主力业态，通过这两种商业业态聚集人气，盘活其他商业业态，达到盘活项目周边商业氛围，形成朱家镇商业中心。 形象定位 卖点定位： 品质 地段 商场 环境四大卖点定位，要突出现代化建筑、镇内黄金地段、全镇最大规模购物商场等优势。 形象宣传主题定位： 品质—优越配套，更添魅力，生意、居家两不误 地段—城市中心点，品质生活圈 商场—引爆商业新格局，财富时代席卷全城 环境—完美生活，用心创造 目标人群定位 项目规划： 住宅规划建议： 户型：建议以65-85平方米，两室一厅户型为主力户型。南北通透，明厅明卧，大开间，短进深户型。 外立面造型：采用现代风格外立面造型。颜色要有别于已有项目，要有一定独特性。 顶层：如果允许可以考虑规划阁楼，销售时可以采用购顶层赠阁楼方法，这样可以减轻东北地区对顶楼销售不好的局面。 楼道：如果想成为高品质、高售价的项目，需要做“表面工程”，对楼梯间进行墙面和地面装饰处理。 项目规划： 商业规划建议： 一层商业：建议采用满堂红板式基础。中间布局为综合市场。四圈为临街门市或车库。 举架：建议在5.3米以上，可以增加商铺销售价值。内部也可以根据实际需求规划局部双层，增加市场的销售面积。建立市场的简单立体空间。 外立面造型：市场门面要独立设计，要考虑广告位与夜景亮化。整体结构上要预留临街店铺店标位置，保持项目立面的整体性。 项目规划： 销售策略建议： 销售策略包括四个层面的内容：销售姿态、价格制定、销售控制和销售管理，销售策略的制定将直接影响推广过程中项目利润获取的多少。 项目规划： 销售策略建议： 一、销售姿态??? 接手一个项目后，首先要明确销售姿态。销售方式决定价格的制定，而销售姿态决定销售的结果。不管哪种的销售方式都可以达到销售的目的，但是销售结果是否理想则取决于销售姿态。??? 销售姿态是一种感性认知。销售现场的布置、销售人员的销售态度、销售氛围共同勾勒出一幅立体的“图画”，共同造就销售姿态。作为策略人员如果无法感受项目的销售，只是通过片面的客户信息反馈或销售人员介绍，则无法把握项目的推广，无法正确把握项目的销售姿