瑞富广场项目最新策划案程序.pptVIP

苏州南门商圈业态分析 苏州主要商圈对比结论 项目有多种定位方向 百货商场[精品百货、时尚百货、主题百货] 超级购物市场[日用品超市] 专业性市场[电子数码城、家居市场、家电市场、批发市 场、古玩市场等] 商务办公大楼 商圈配套商业广场(类似于邻里中心) ……… 盘石商管对于新象城项目从何介入？ 从开发到运营阶段划分 商 运 工 作 三 个 阶 段 前期介入阶段 正常管理阶段 跟进控制阶段 * 瑞富广场——新象城项目策划案 — 2011.11— 盘石商管 新象城项目策划案 新象城项目策划案 策划的三个前提 A.专业调研客群需求 B.认真收集客户建议 C.详细分析商圈业态 策划的三个了解 A.苏州商业发展现状 B.苏州商圈发展现状 C.南门商圈发展现状 策划的二个现状 A.项目自身现状 B.管理团队现状 项目策划案必须清晰明白上述三个方面， 我们才能相对准确地定位瑞富广场项目， 才能为后期商场的成功运营提供招商保证。 项目周边消费群 A、3群主要客流——对各种商品均有着很强的消费能力 泰华客流群、周边商务/教育群、年轻时尚娱乐群 B、2种随即客流——有消费能力 人民路穿梭车流群、游客群 C、1种固定客流——对配套消费需求较强 商圈内的居民 中高端客流群 家庭/商务客流群 时尚消费客流群 泰华客流群 周边商务/教育群 年轻时尚娱乐群 主要客流群体，他们是哪些人？ 他们共同需要什么？ 3群主要客流 2群随即客流 1群固定客流 他们可能需要餐饮美食、甜品饮品、化妆品、美容美发、文化教育、咖啡会所、电玩娱乐、原创商品、美体健身、时尚服饰、精品鞋帽、精致饰品、时尚数码等等。 项目前期招商商户分析 结论：商户的眼光和选择一定程度上也能告知我们，南门商圈缺什么，我们应该做什么？结合主流群体的消费需求，前期积累地商户要求，以及我们集团的战略发展，我想我们应该能进一步明确定位。 个体商户告知我们——南门其实不适合开小商品市场！餐饮商户告诉我们——南门商圈缺少吃的，尤其是快时尚！教育商户告知我们——南门商圈没有相对集中的培训机构！娱乐商户告知我们——南门商圈没有中高档次的娱乐场所！ 5% 9% 5% 16% 59% 6% 56家 120家 58家 205家 753家 80家 其他业态 配饰 化妆美容 鞋包 服装 餐饮 南门商圈地处苏州古城南北主干道人民路南段两侧，雄居繁华地段，紧靠轮船码头，交通十分便利。区域面积1.85平方公里，常住人口2.88万，流动人口1.7万余人。主要由泰华商城、领华数码城、苏纶厂、文庙、十全街等构成。 南门商圈，聚集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、商住为一体，成为苏州的第三个 商业副中心，也是苏州城市商业的一道亮点。 电脑市场 乌雀桥段 酒吧、苏州特产、古玩、餐饮、服饰 十全街段 领华数码城、淘宝城、银行、证券业、餐饮业、服饰、美容和小型的超市、酒吧。 竹辉路段 咖啡馆、餐饮、美容美发、食品批发，瓷器批发、蔬菜食品批发市场 东大街段 餐饮、韩国烧烤、小品牌服饰、大型宾馆、其它零售小店。 新市路段 国际名品、珠宝、品牌首饰、礼品、烟酒、床上用品、家居用品、电器、品牌服装、眼镜、手表、首饰、化妆品、服饰鞋帽、超市、精致餐厅等 泰华商场 主要业态 主要区位 南门缺少什么？餐饮美食、甜品饮品、美容美发、文化教育、咖啡会所、休闲娱乐、原创商品、美体健身…… 苏州商业发展现状 商圈领舞 各显风骚 竞争异常 客群分流 苏州传统的三大商圈发展各有特色，目前观前商圈仍占据三大商圈之首，地位难以悍动；伴随着园区和新区等商圈的不断发展，苏州逐步在进入一个崭新的商圈割据时代，也必然将进入客群细分时代。（苏州各大商圈介绍略） 南门商圈有着光荣的发展史，但随着南门汽车站等城市配套的移位，随着新新人类逐步移居至新区和园区，南门商圈消费能力逐步下降，商圈竞争能力不断减弱，市场空间不断萎缩。 结论：“苏州商圈分散，在江苏省内独树一帜；商圈分散造就了苏州是江苏省内商场最多的城市之一，尤其是百货商场，这必然形成剧烈的商业竞争及客群分流，事实证明，苏州最好的商场年销售额还不如一个三线城市的单体商场的销售，这足以证实苏州商场的生存难度”。这是我对苏州商业的认知，也是很多圈内人对苏州商业的评价。 一、优势 1、文化氛围较突出——商圈内文化景区突出，文化教育事业发达； 2、商圈内交通发达——商圈内多条苏州主干道，交通方便。 3、历史名声影响犹在——正所谓“瘦死骆驼