第十一讲-城市价值评估与不动产经营要点.pptVIP

（7）进行个别因素修正。将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等； 有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。 （8）选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 收益法是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法，是不动产估价中最常用的方法之一。 收益法-1 收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 收益法估价步骤： 搜集整理资料； 确定总收益； 确定总费用； 计算纯收益； 确定资本化率； 求取收益价格。 收益法-2 城市经营是指以城市政府为主导的多元经营主体根据城市功能对城市环境的要求，运用市场经济手段，对以公共资源为主体的各种