房地产企业报表联动涉税分析要点.pptVIP

房地产企业报表联动涉税分析 王建军 一、房地产业税收风险 收入的确认问题 成本费用列支问题 利用关联交易转移利润 企业直接相互利用偷税 代扣代缴所得税和营业税 土地增值税 其他税种 作弊手段 成本 收入 费用 作弊手段 成本 收入 费用 隐瞒预售 收入 隐瞒委托 代销收入 隐瞒按揭 首付款收入 隐瞒违章 租金收入 收入确认问题 预收房款未按规定及时入账确认收入 企业“预收账款”不及时结转收入，造成少交各种税款 如：将预收定金、房款长期挂账，不给购房人开具正式发票，致使“预收账款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟预收账款结转销售收入的时间。 将预收账款计入其他应付款等科目，隐瞒收入，不交税金 不及时确认收入 一次性收款不开票，推迟确认收入 收到购房者按揭款，不及时入账 委托代销不及时收取房款，推迟确认收入 采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为收入 假借各种名义，隐瞒收入 转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续为名，不计收入 对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本 采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入 签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或者不计少计装修收入 假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款 无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股东及个人 以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入 隐瞒收入、收入计算不准确 将价外费用按照代收代缴款等处理。如有线电视安装费、管道费等 因施工方违约收取的违约金等 利用往来账项隐蔽收入 收到客户定金、诚意金、违约金等，通过往来账项核算，布确认收入 将收房款直接挂在往来账项上或者直接冲减成本 账外设账 将实际收取的租金或者营业收入在账外循环或者计入关联企业等 收到银行拨付按揭款后不及时入账，形成账外收入，或者直接冲减借款账户等 视同销售，不计收入 未进行货币交易，没有去的货币而未计收入 将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的非货币性资产 以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。 作弊手段 成本 收入 费用 成本支出 成本计算方法 作弊手段 成本 收入 费用 拆迁补偿成本 材料费 建安工程费 成本支出 作弊手段 成本 收入 费用 成本支出 成本计算方法 任意跨期分配 混淆成本 计算对象 作弊手段 成本 收入 费用 业务招待费 和广告费 利息资本化 界限 混淆间接费用 与期间费用 成本费用列支问题 不按税法规定确定成本 当年成本费用全部计入已完工产品成本，未在完工和未完工产品直接分配，人为减少会计利润 连续滚动开发项目不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额 可有偿转让或产权不明的配套设施不分摊成本 自用出租用房产混入开发产品，增加经营成本 成本费用重复入账 附属工程项目成本重复列支： 供材重复入账 虚列多列成本费用 利用成本核算特点虚增成本，以单方工程造价为基数计算计算并结转营业成本 多预提施工成本，虚列开发成本 滚动开发项目，多列前期土地开发成本，多转销售成本 在结转销售成本时，虚增销售面积，多摊经营成本 发生销售退回时，只冲减收入，不冲减销售成本 代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程的材料等，按照合同规定应当留给开发企业的，未按照实际取得时的价格确认收入。 混淆成本费用界限，超标准列支费用 将开发过程中的利息支出列入财务费用，不资本化 将应列入开发间接费用的开发部门、工程指挥部门的支出，列入管理费用。 虚增广告费、代理费、利息支出等 非法凭证列支成本费用 利用关联交易转移利润 利用关联企业之间互转收入和费用，或者以较低的价格转让房产，将开发房地产利润转移，或者将房产以低价出售给股东、关系单位或者关系人 企业之间串通逃税 变通销售方式（先租后售、售后包租） 改变经营方式（合作建房、代建房屋） 出租土地使用权换取房屋所有权 土地增值税问题 将全部成本费用置于清算房地产的费用中，对于为销售的房地产不进行分摊 经具有产权的会所等的成本也在清算税款中列支 对综合类房地产，不进行项目明细核算，而是全部按照普通住宅进行清算，甚至对商业性地产不进行清算 序列房地产扣除项目，进行平整造假 对于为达到100%可销售的项目，清算后销售房地产不再进行申报 推迟项目结算，延迟增值税、所得税清算 代扣代缴营业税、所得税 房地产企业支付境外劳务费（工程设计、营销策划、销售代理等费用），无论劳务是否发生在境内，均应代扣代缴营业税、所得税等 其他税种 契税：将代收契税长期挂账 房产税和土地使用税：自用房产、出租房产延迟从开发成本中转出，少缴或者延迟缴纳该两税 企