房地产市场分析要点.pptVIP

商业地产与地产的关系不如与商业之间的关系紧密，其更多的属性体现在商业上。 主题：商业房地产市场分析 目录 一、概念 二、商业房地产市场分析的层次 三、商业房地产市场分析的内容 四、案例分析 一、什么是商业房地产？ 商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。 广义：指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。包含办公楼。 狭义：指综合型商业中心、超市和百货商店等，或者总称为零售地产，这个概念主要是相对于办公楼而言的，在国外用的更多，泛指用于零售业的地产形式。 本ppt主要研究狭义的商业房地产。 二、商业房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系. 二、商业房地产市场分析的层次 项 目房 地产 市场分析 专业房地产市 场分析 区域房地产市场分析 二、商业房地产市场分析的层次 区域房地产市场分析：是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。??? 专业房地产市场分析：是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析：是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 三、商业房地产市场分析的内容 商业地产市场分析的内容较为繁琐，所需要研究的对象也较多；可以大致概括为以下几点： 1. 该区域的商业地产的整体发展现状 2.该区域商业发展的特点以及重点商业项目的分析 3. 该区域商业未来发展的趋势分析 传统的市场分析方法 需求分析 供给分析 服务区分析 （商圈分析） 商圈分析方法 常采用的方法有： 1.同心圆法 2.行车时间法 3.路线调査法 需求分析方法 1.人口相乘法 2.单位零售房地产面积商品零售额比率比较法 3.马利兹亚城市商业房产需求预测法 4.房地产开发度指数（powerratio）法 人口相乘法:在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力+调查区现有零售面积=总需求量。如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。 经典研究方法的分析步骤 1)确定购物中心类型 2)研究购物中心商品服务范围（街道、城市、地区） 3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格 4)研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积 5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力 6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正 四、案例 李晶，华中师范大学，硕士论文，《武汉商业地产市场分析与发展预测研究》 ，2014 研究内容和研究方法 1.研究内容 案例中将以武汉市的商业地产市场的发展现状作为研究依据，根据武汉目前各大商业项目所处位置、商业体量、发展商实力、物业管理等多种因素对商业项目进行综合、具体地考虑，然后选取武汉具有代表性的大商圈商业地产数据，选取其中具备竞争实力的项目作为优质物业，深入分析其分布、业态结构、特色、市场表现，在此基础上对武汉商业地产的未来供应的分布以及发展趋势做出初步的预测。 八大商圈划分与比较 武汉商业地产现状分析 1.供应量 武汉商业地产现状分析 2.供应业态结构 武汉市优质商业物业以传统百货为主，约占46.9% 大型购物中心至2012年总量1,051,800平米，占比为42.78%; 大卖场占比例较小，约为10.4%左右。 武汉商业地产现状分析 3.供应区域结构 武汉商业地产现状分析 4.供应租金结构 租金结构可以判断各大商圈供给状况和竞争的激烈程度，这是之后预测的基础 武汉商业地产的未来供应分布 *