商业地产知识培训研究报告.doc

商业地产培训教材 一、商业地产 1、商业地产概念有广义、狭义之分： 广义上讲:商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。 狭义的是:专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。其开发模式、融资模式、功能用途都有别于住宅、公寓等等房地产形式。 2、商业房地产的形式 2.1按规模划分的商业房地产类型：大型商业房地产 中型商业房地产 小型商业房地产 零散型商业房地产 2.2按消费行为划分的商业房地产类型：物品业态 一般指零售业 服务业态 像餐饮,美容美发等 体验业态 茶餐厅,酒吧,影剧院等 2.3按行业类型划分的商业房地产类型：零售功能 娱乐功能 餐饮功能 健身服务及休闲功能 二、近年国内商业地产市场 商业地产如今发展速度之快是客观现象决定的，现在我们打开网络，看看报纸，每个月、每个星期都会有许多商业项目开始建设。而实际上我们在改革开放二十几年之后，来谈商业地产，是因为商业地产的发展，确实有其客观性，不是谁想在二十年之后炒炒商业地产就可以炒热，是因为有客观的经济形式、物质基础等条件，它的发展在中国经济发展过程中起到了非常重要的作用，同时也是现阶段经济发展的必然趋势。 （1）商业地产在城市经济中的地位和作用： 1.1、首先带动了第三产业的迅速发展，第三产业的发达程度，是体现城市化水平的重要指标。商业地产的发展，是带动第三产业的发展，以及消费力提升的有效推动力。 1.2、改善人民的生活品质,商业地产的发展，将改变原有商业设施不足的情况，提高人的生活品质。 1.3、提升城市综合竞争能力，商业的发展程度将直接影响城市的综合竞争力。 1.4、吸纳社会就业人口，商业的兴起带动第三产业的发展，有效缓解就业压力，提高就业率。 1.5、承载城市景观功能，商业地产市城市景观的重要组成部分，一些大的商业项目被政府列为形象工程代表城市。 （2）决定中国商业地产发展的原因： 2.1、经济总量的发展，这是最最基本的基础：1990年到2003年，我国GDP年平均增长率是9.3%，这背后是整个国家综合国力的增强，整个社会的发展整个城市居民的消费水平每年的增长率为7.3%。我们经济的发展，居民收入水平的提高，以及整个经济总量，是商业地产发展的最基本基础。ShoppingMall的出现，都是跟工业化发展紧密联系之后，特别是大工业化之后，快速发展起来的。商业脱离工业化发展，是无源之水。大量的生产带来大量产品，需要大规模的流通，需要找到合适的流通方式，这对地产就产生了比较大的要求，这是合乎规律的。我国的工业化要求发展，相应也带动了地产的发展。市场对商业物业（写字楼、商铺）的需求将依然保持强劲增长，并有可能持续到2006年，市场基本情况明显对业主有利。2005年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。投资渠道方面构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。社区商业： 商业房地产中，社区商业是一个重要分支，通常有以下几种形式：独立超市、独立商业街、底商。目前，从南方到北方，基于配套的要求和高额利润的诱惑，在新开发的社区内规划商业用房的越来越多，上述几种形式都有。这些物业或租或卖，租售速度之快常常出乎意料。在社区内规划商业物业的好处，除了为开发商带来直接的超额利润，还能改善区域的品质，带动住宅的升值，住宅与商业物业实际上存在互动关系。社区商业开发应考虑两个方面：一是针对周边乃至更广泛的客源的开放性，一是针对社区内居民的社区服务性。依据地段与城市的关系、地段周边已有商业配套的情况，社区商业开发模式应该在偏开放性、中间模式、偏社区服务性3种中选择。在远离城市的郊区开发的社区商业需要侧重社区服务性，并营造特色商业，同时要把商业街的形态控制好，并在建造上提前或同步于住宅的发售，可作为重要的推广手段、并带来客户信心；在偏城市地段开发的社区商业，以营造特色精品为主，争取形