河南洛阳偃师雅迪商贸城项目营销策划方案销售精要.ppt

活动一：会员优惠行动（引起欲望） 时间：时间另定 地点：雅迪商贸城销售中心 人员：目标消费群体 主题：会员优惠和预缴诚意金 目的：通过此项活动，判断出市场对此产品的接受程度，以此来 调整产品的各项策略，同时也对项目的销售有一个预知。 内容：前来预订的客户需缴纳五千至一万万的诚意金，可 在正式签约时优惠10000元。 注意点：前期的推广要排除产品的怀疑，在宣传时特别注意避免 项目不好的感觉。 三、公关活动策划 时间：时间另定 地点：雅迪商贸城销售中心 人员：交款客户，目标消费群体 主题：开盘及促销活动 目的：通过此项活动，达到客户快速购买，完成强销任务 内容：客户签约诚意金转为定金。 注意点：前期的推广要排除产品的怀疑。 活动二：开盘活动（实际购买） 根据以上该项目的广告策略，具体媒体费用估算情况如下。 雅迪商贸城销售中心建造设计（13.5万） 售楼部建设以一层活动板房配钢构做成，内设销售大厅、销售经理办公室、财务室、卫生间共计60平方米,。（10万） 装修：简单装修（1万） 设施：吧台一张80*400*120（长*宽*高），谈判桌四张，办公桌两张，椅子16把，办公椅6把，电视、DVD\音响一套，电脑一台（1万） 项目沙盘一个（1.5万） 项目宣传片制作与播放 制作：三至五分钟项目宣传片（1.5万/分钟） 播放：3-5万/年 户外广告：5万/年/块 道旗：4000元/根/年 围墙广告、印刷品等设计与制作 其他未知费用 广告费用合计约为项目总销售额的0.5%-1% 四、本案的广告费用的预算 通过对宏观市场和项目周边微观市场的充分调研，对于项目推广存在的问题的提炼，对项目的招商政策作出以下建议： 一、租价建议（租价表具体后期制定） 以“放水养鱼”为原则，降低门槛，同时结合周边商业的租金状况。项目部建议： 1F：均价15元/㎡ 2F：均价12元/㎡ 3F：均价10元/㎡ 4F：均价8元/㎡ 5F：均价5元/㎡ 以上为前三年的租金标准，另为了吸引人气，聚拢财气，建议租二送一的方式租赁。 第二部分、招商政策建议及 收益评估 二、配套招商政策建议 ●管理费：2元∕㎡； ●水电费用：按照政府定价收取； ●定金：2000元－5000元∕铺，保留3天；如若不签合同， 则退还；如若签定合同，则抵商铺合同金； ●合同年限：3年； ●租赁保证金方式：无； ●进场及装修时间：待定。 ●付款方式：一次性缴纳2年租金，使用3年； ●广告位出租：视租赁面积和经营品牌，需以书面形式向公司 申请广告位的赠送及赠送时段； 三、预期收益评估（具体略，没有具体面积） ●雅迪商贸城项目街铺销售价格推算： 影响因素及权重: 根据项目实际情况及前期商业调研总结分析，建议采用市场比较法，确定定价的影响因素及权重比例如下： 地段（24%）项目规划（21%）交通（16%）入市时间（11%）质素（8%）展示性（7%）发展商实力（5%）视野（5%）人口（3%） 物业对比： 上海国际商贸城 地段较好，项目规划合理，交通方便，展示性强，发展商实力较强，广告覆盖面广。 销售均价4500元/㎡ 街铺均价试算： 租价与售价换算公式：租价=(销售价格×投资回报率)÷12 如果按照正常街铺8％的投资回报率计算，销售价格＝（租价20元／㎡×12）÷8% ＝3000元／㎡ 但是根据实际情况而看，项目所在区域内的租金价 位较低，但是商铺的销售价格还是较为乐观。 按照正常沿街商铺销售均价应为4000元/㎡ 内街商铺销售均价为1层3600元/㎡；二层为3200元/㎡；三层为2900元/㎡；四层为2500元/㎡；五层为2000元/㎡。 此价格为前期开盘价格，后期可根据销售情况进行调整。采取低开高走的定价模式。 1、招商时间节点 2012年五月至项目建设完成 2、核心招商策略把控 快拳出击，以速度求效益，最大限度地缩短招商周期； 以工业区核心商业为广告核心诉求点，在整体招商过程中形成招商业绩与开发商形象树立的双赢； 以招商推广联动商铺招租，先推人气、商气后推商铺招商，并且根据招商周期的招商进度采取不同的推广广告诉求和招商策略。 第三部分、项目招商推 广方案 3、各阶段招商目标 注：本策略的执行需要公司和其他相关部门的紧密配合； 考虑到商业地产市场的变幻莫测，本策略主要基于对宏观市场的把握并且总结商业地产招商营销过程的一般规律，做出预测性的策略。 蓄势期 ○执行时间节点：2012年3月15日——5月15日 ○主要任务及目标： A、完成项目整体知名度的广泛树立，达到