2009第七章房地产投资教程讲述.ppt

7、近三年空置面积( 空置率） 8、近三年施工面积 9、新开工面积 计算：销售面积/竣工面积=市场吸纳指数:　　假如市场吸纳指数1,市场供不应求。 　　　人均竣工面积；人均销售面积；人均新开工面积。 （空军、黄牛、托儿） 10、近三年土地投放量　　 11、房价合理性 　　房价与居民收入之比； 　　租售比； 12、消费者来源构成，购房动因构成 　　判别市场容量、供求关系、价格走势 三 所在区块市场分析 所在区块未来城市规划； 所在区块在城市房地产市场中的地位； 所在区块消费群体特征； 所在区块主要开发楼盘特点及价格； 所在区块主要开发楼盘销售及入住状况。 分析有无成长潜力、稀缺性如何。 第四节 房地产投资风险 房地产投资风险指房地产项目投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损的可能性 。（不排除出现实际收益高于预期的有利的可能性，但不能算风险。） 风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。 非系统风险是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。 二、房地产投资风险控制策略 （一)选择风险较小的项目进行投资 (二)加强市场调查研究 (三)通过投资组合来分放风险 (四