上海超级大盘名盘艺泰安邦营销135P重点.ppt

艺泰安邦营销报告 天启开启机构 2007年6月1日 市场研判 南汇解析 宣桥规划 ?宣桥镇，地处上海浦东新区南端，东临南汇区惠南镇，是上海重点发展地区之一。2002年7月，经上海市人民政府批准，由原宣桥、三灶二镇撤并而成立，辖区总面积46平方公里，常住人口4.2万。??? 宣桥镇地理位置优越，交通十分便捷，距浦东国际机场9公里，与建设中的洋山深水港20公里，至上海市中心32公里。沪芦高速公路、R3线、南六公路、沪南公路、下盐公路、叶大公路纵贯全镇。??? 根据总体发展规划，宣桥镇将重点围绕建设一流的工业园区、一流的旅游度假区、一流的高级住宅区和一流的城市化标准居住社区目标，构筑现代化的产业布局和城镇体系。目前，4平方公里的工业园区已初具规模。 优越的区域位置已吸引建德南郊别墅、枫丹白露别墅、刚泰国际花园落户，目前正向建设一流的高级住宅区和城市化标准居住社区的目标发展。 上海两港装饰材料城 上海两港装饰材料城位于上海野生动物园北端，南六公路西侧，规划面积66.7公顷。一期工程将建设11.2万平方米商业用房和0.8万平方米的会所 香桂园 项目地址：育海路88弄 总建面:.3.8万平方米 开盘时间:2006-10 销售价格：4600元/平方米 上海鼎城 项目地址：惠南镇南门大街18号 总建面: 18万平方米 开盘时间: 2006-6 销售价格：5000元/平方米 项目地址：沪南公路7518号 商业总建面:15万平方米 住宅建面:34万平方米 容积率：1.45 绿地率：35% 开盘时间:2006-11-11 交房时间:2007-6 总户数:2718户 销售价格：4500元/平方米 所在区域：南汇区内各乡镇 客群描述：南汇本地居民；部分大学城内教职工； 客群年龄跨度较大，30岁至50岁之间不等。 洋山海员,收入500-700美金/月 购房因素：改善自身居住条件，或为子女购买婚房； 主要关注项目周围的配套设施是否齐全 在南汇早期的住宅项目中，本地客群占据了绝大部分比例。但随着南汇其他区域住宅项目的陆续推出，区域内的客源逐步被消化。每年接纳的60万海员的消费能力逐步显现 所在区域：分为上海市区和浦东新区两部分； 上海市区：虹口、杨浦、闸北为主要来源； 浦东新区：张江、川沙、北蔡等地为主 客群描述：上海市区客群为主要是为了改善居住条件，或买给老人养老 浦东区域客群为在浦东新区工作的年轻人，购买作为婚房 购房因素： 低总价是吸引全市性区域客群的主要因素。 其次， 关注轨道交通与产品升值潜力，认同板块发展，非纯投资客，在一定情况 下，转变为自住消费。 所在区域：外省市各地区 客群描述：长期在南汇工作的外地私营业主；部分南汇工业园区的中层 年龄层次较大，为30-40岁左右，具有一定经济实力。 购房因素：看好南汇今后的规划发展，购房后多为自住兼长线投资。 虽然流入上海地区的外来人口数量可观，但是其中流入南汇的人口数量一直很少，外来人口导入处于低速发展状态。 外地客群的比例约为10%左右。 项目分析 核心竞争力和综合竞争力 销售建议 项目地址：南汇区南六公路399号 总建面：55万平方米 容积率：1.5 绿地率：34.5% 开盘时间:2005-10-7 交房时间:2006-12-31 总户数:4000户左右 销售价格：4750元/平方米 PART １策略 Strategies NO1.本案的可卖性检验? 判断竞争对手 参照市场去化情况（截至2007年5月底） 结论：从区域来看,暂定本案4750元/平(毛坯)价格，处于主流市场的稍偏高价位。 NO1.最大的价值在产品 基础竞争力 NO2.产品价值提升 一.总规扫描 总规价值提炼 1、55万平方超级大盘形成的规模效应 2、刚泰集团在南汇当地的品牌效应 3、项目的自然景观 (三面环水)优势 4 、产品类型跨度较大,符合大批量,多批次的不同需求 二、建筑立面 三、配套价值 艺博中心设施建议 1、大型餐饮 2、观景茶座 3、阅报室 4、音乐欣赏室 5、美术欣赏室 6、咖啡厅 商业地产运作的核心是达到价值认同！ 谁，为我们买单？ 客户划分 以什么样的形象给客户？ 看看对手的形象 创造型客户 在执行方案 张江,