商业地产策划销售招商培训提纲(刘阳北京)重点.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * 环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。另外，设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下客户；在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性 。 通过独特的建筑设计,可以创造促进”时间消费”的环境. 启示三：场所精神 精神层面的融合与升华 理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念所针对的是其表达的一种现象罗马神庙通过立面、雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣、纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与崇拜。在当代，这种理念已经被广泛运用于各种物业的规划设计，原始的表达手法被沿用并加以发展，在目前世界上的诸多标志性建筑上，我们都能见到它的轮廓。 ——这里是大型活动的聚会中心 ——这里是城市的大型开敞式露天舞台 ——这里是城市休闲会友之地 ——这里是城市河景的展望台 ——这里还是Shopping?Mall和空中城市 最好的解释： “简单地说，这是一个大众建筑，是一种每个人都能懂的文化、生活。” 商业地产运营策略及业态调整 商业地产经营策略 商业地产经营租务及业态调整 * * SADI大奖主要是表彰在创造零售业环境方面获得杰出成就的项目。获奖项目可能对增加购物环境魅力、加强或者重新定义零售品牌、巧妙反映某种趋势或者解决了一个似乎难以克服的问题起到关键作用。 * 我会把它补全的 * * * * * * * 建筑及安装工程一切险Construction Project All-Risk Insurance:项目施工过程中因发生意外灾害事故而引起的财产损失和第三者赔偿责任 , （一）自然灾害和意外事故造成的损失；（二）人为的原因，如盗窃、疏忽过失、恶意破坏造成的损失；（三）原材料缺陷、工艺不善等造成的损失。 第三者责任险Construction Project All-Risk Insurance :以被保险人在购物中心发生的责任或者因另一方而对他人造成人身伤害的赔偿责任为标的的保险。 公共责任险Public Liability：以防由于自己或者员工、雇员或代理的疏忽对他人造成伤亡或损害。例如，如果地面过于光滑，顾客跌倒受伤，就有可能引起索赔。 财产一切险all risks of property Insurance：财产一切险的保障程度比较宽. 一般可包括：建筑物（包括装修）、机器设备、办公用品、仓储物品、清除残骸费用、灭火费用等。 * * * * * * * * * * 新生活商业中心的研究—商业业态分析 一般无主力店，业态布局更为合理 在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。传统百货店等不再承担主力店，取值为大型餐饮、娱乐业态（尤其电影院），这使生活方式中心的选址更为灵活。） 新生活商业中心的研究---商业业态分析 餐饮业态是新生活中心商业的关键所在 特点1：在餐饮方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐广场形式 特点2：“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。 特点3：餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3％，而在Mall中只占4.8％，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。 新生活商业中心的研究---商业功能研究 新生活商业中心的购物功能多以专卖店的商业形态出现 对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5％；紧随其后的是占12.2％的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。 新生活商业中心的研究—目标客户研究 新生活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群 客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高 典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，“生活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元~10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。根据2003年的数据，美国家庭平均收入为4.6868万美元，27.4%的家庭收入超过7.5万美元。 ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者的平均年龄为39.6岁，可以看出“生活方式中心”主要吸引的是那些35岁~54岁的高收入人群，这与Mall的消费群体