商业地产模式与案例剖析大纲重点.ppt

* （杨总2009年总结） 持有和销售配比： 万达的城市综合体产品不同物业之间的租售平衡，可以有效地使写字楼、公寓（或住宅）等销售型物业的快速现金流转与酒店、购物中心等持有型物业的长期持有运营相结合。一般来说，万达的销售型物业的利润能基本保证持有型物业的资产沉淀。 快速资金流转： 万达通过高效的商业地产产业链一体化运作，对项目销售和工期等重要节点都有明确的时间节点要求；同时结合销售物业定位精准、快速和相对的价格优势，实现了资金链的快速循环，大大提高了资金的使用效率。 受到金融青睐： 由于万达独特的竞争优势，加上严格地内部资金使用管理和资金的快速流转，使得万达获得国内外投资者追捧，形成多元化的融资渠道。无论是之前国际的穆迪、标准普尔两家世界级权威机构给予万达的A+和A++的评级，还是国内各家银行的“总对总”合作，还是2009年的私募获得“400亿拼抢”，都体现了万达多元化的资本平台的优势。 * * 2015年超过2500万平米，其中： 购物中心130个，2200万平米， 酒店80家，超过300万平米 * * * 国际酒店品牌管理公司一般不在中国区域进行投资，主要以委托管理与品牌授权为主，只有很少的情况会合资少量入股。 国内酒店品牌管理公司一般在获取一定市场份额后，不断开始输出管理，如开元、金陵等，以快速扩张酒店数量。 * * 阳光新业“安全收益下的社区商业”模式 阳光新业---区域分布 * * 深国投---区域分布二三线城市为主 * * 注1：南京新一城与西溪印象城为即将开业项目 注2：图中只包括了部分在建项目 世纪金源大盘住宅沉淀商业模式 * * 龙湖“区域聚焦多业态发展”模式 绿地“超高层地标中心”模式 人和“地下人防商业服装批零”模式 万达快速复制城市综合模式 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 黑石集团打算在未来5年内投资约3亿美元对业绩欠佳的购物中心进行翻新和调整，以提升出租率和租金，待资产升值后，最终可能将这些资产重新上市或转让，实现退出。 * Mills，每座平均13万平米，相当于目前标准万达广场的规模 * * CRCT： CapitaRetail China Trust * 喜达屋是亚洲乃至全球知名的、专注于高星级酒店投资与管理的500强公司，盈利性较强。作为典型的美国公司，将酒店资产的金融属性发挥得淋漓尽致。 其大多数酒店资产来自于并购，而资金主要来自于各种融资。 * * * 资本保障 * * 依托金融资本，通过收购和再开发是西田实现快速规模化扩张的战略路径。持续的融资和资本运作能力是维持商业地产持续扩张的基本保障。通过合资公司、基金、信托等多种方式。 * 发展战略 在大都市区打造标志性的购物中心（如悉尼、伦敦、旧金山） 购买未被充分利用的资产——有较大的扩建和增值空间，重新投资，每隔7到10年充分利用资产的容量 通过多元资本平台及股权合作来保证稳健的财务结构 企业战略 * 产品战略 因地制宜持续创新 专注于高品质区域型综合性购物中心，非常注重项目外观和内装 品牌统一：所有购物中心都使用“Westfield”统一商标 整合全球最好的时尚、餐饮、休闲、娱乐及科技品牌 在迎合市场需求的基础上进行创新，同时引领市场发展方向 注重业态组合的丰富度及差异化 项目特点 　 美国 澳洲 英国 新西兰 巴西 总平均 购物中心平均商铺数量 （个） 162 276 193 143 164 203 购物中心平均租赁面积 （万平米） 10.7 8.4 8.8 3.3 3.3 8.8 商户平均面积 （平米，含主力店） 661 303 454 234 203 436 * 典型项目 伦敦西田斯特拉特福城 小结 * * 发展初期，开发核心，20年，存量、现金流滚资产 各阶段，商管始终是不可或缺的战略支持方和全程参与人 区域聚焦 战略合作 盈利模式 全产业链 OMINI CHANNEL 东京六本木新城 * * 凯德资本运营两强模式 * * 太古“快逻辑下精品化路线”模式 集团简介 太古集团1816年成立，总部设于英国，负责统筹太古集团的整体政策，为各地区总部提供管理及谘询服务，十二万一千六百名员工。 太古是一个高度多元化的环球集团，旗下核心业务多设于亚太区，其中香港和中国内地为太古业务的主要营运地。太古的亚洲业务由集团旗下上市公司太古股份有限公司持有；世界其他地方，许多业务均由母公司英国太古集团有限公司直接持有。 集团简介 太古股份简介 太古股份有限公司是香港的上市公司，属太古集团旗下。是太古集团在香港、中国内地、台湾、新加坡及其它地区各主要业务的控股公司，1974年成立于香