实战实用的房地产营销之《高效的营销策划》和《破解危盘尾楼》页重点.pptVIP

第一节：项目前期策划 一、项目可行性综合评价 ★评价内容： 1、项目用地环境调查及土地价值分析结论； 2、宏观或区域市场调查和研判结论； 3、发展规划和建设规模确定； 4、规划设计方案初选方案； 5、资源供给情况分析结论； 6、项目组织机构设置方案； 7、项目开发建设计划方案； 8、投资筹资能力评估结论； 9、投资成本费用测算结论； 10、项目盈利能力评价结论。 ★评价依据： 1、调查资料； 2、分析资料； 3、研判资料； 4、论证资料； 二、项目用地环境调查与价值分析 ★项目用地环境调查内容 项目周边环境： 人文、人气、交通、医疗、文教、餐饮、金融、休闲娱乐等。 土地概况： 地理位置；主要经济技术指标：占地面积、土地出让金、地价、成本单价、总建筑面积、公建面积、销售面积、容积率；土地四邻；良性因素；恶性因素；良性、恶性因素互动条件；土地内在因素。 地形、地貌、地质条件、形状、高差、路网关系、配套条件、因素置换条件 其他影响因素 ★调查办法 目标土地现场调查、目标土地周边关系环境调查、目标土地规划控制摸底、相邻物业综合调查； 设计调查表，按所列内容调查； ★分析依据 目标土地环境调查、宏观经济与区域市场调研报告、其他分析资料； ★分析方法 同比分析法；（差异性分析法） 正项分析法； 反项分析法； 目标空间分析法。 三、国家宏观经济发展走势分析与研判 ★分析研究内容： 1、未来一年宏观经济指标走势 2、未来一年社会总投资和行业产业比例走势 3、未来一年物价及通货膨胀率走势 4、未来一年宏观房地产经济发展走势 ★分析研究依据： 国家宏观经济指标调查档案资料、前两年国家宏观经济指标调查档案资料、国家本期五年计划、本届政府工作报告、年度宏观经济规划、国家宏观经济政策。 ★分析研究办法： 宏观经济指标分析、经济结构分析、基础经济比例、第三产业经济比例、泡沫经济比例及走势；社会总投资指标分析、各产业行业比例分析、外资走向分析、泡沫经济类行业投资走势；物价水平及通货膨胀率走势分析：宏观经济结构、产业经济结构调整和微观平衡，进出口；指标对比、国家经济红线控制、计划调整、政策调整、对比类比分析法。 四、初步规划设计方案的编制及优化选择 （一）初步规划设计方案的内容： 1、总体规划 ◎轴心及布局；◎建筑风格；◎功能分区组团；◎建筑及间距； ◎路网及配套； 2、景观绿化 ◎景观主题；◎景观具体建议；◎水景的运用；◎硬性和软性景观； ◎主题植物；◎功能性景观；◎景观层次；◎经济性；◎实用性； ◎避短型景观； 3、建筑设计 ◎建筑设计总则；◎建筑类型；◎单体设计：户型比例、面积，建筑形式 4、配套设施 ◎智能化系统；◎背景音乐、灯光；◎幼儿园；◎车库、车位； ◎健身、休闲、娱乐设施；◎商业、学校； ◎配电室、机房、物业管理用房、垃圾站；◎会所等 5、建筑内外装修标准 ◎外墙、内墙、单元门； ◎门、窗、地面、卫生间、厨房、厅及功能房等； ◎上下水、空调预留位、煤气、暖气、强弱电等； 6、分期开发划分及相关配套 7、物管建议：规划、功能、布局、设备设施、休闲空间环境、公建； 8、会所 ◎会所分类； ◎主要面向人群； ◎会所功能及设置。 功能：休闲、娱乐、音乐咖啡吧、网吧、陶巴、游戏吧、书吧、小小发明家；中小型电影房：设情侣座、学生座、老人座、儿童座、家庭座、健身房、乒乓球台、打牌座椅等 （二）选择依据 ： 区域控制性规划、土地现状图、土地价值分析、规划设计规范、项目建议书、配套接口位置、虚拟规划和建设规模、区域市场调研报告、项目资源分析、专业设计单位意见等 说 明： 本项论证工作是在《项目发展规划和建设规模确定》的基础上延伸而来的，依据前项确定的规划指标和建设规模，分别予以细化制定不同的规划设计初步方案，供投资分析论证使用。本项论证工作可深可浅，无论做到何种程度，都必须产生两个效果，其一：满足投资论证需要；其二：对项目后续市场研究和产品策划具有基础指导意义。 五、项目资源供给情况分析 （一）项目资源供给情况分析 ■企业资源状况 1、资金资源状况； 2、人才资源状况； 3、内部资源整合能力； 4、外部资源整合能