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第九章 房地产周期波动 经济周期理论概述、房地产经济周期概念、阶段及表现、形成机制及计量指标体系。 经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程（又称国民经济周期）。 现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。 经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。其要点有经济周期的阶段、经济周期的类型、经济周期的成因。 经济周期的四个阶段 一般经济学家将经济周期分为四个阶段，即繁荣阶段、 衰退阶段、萧条阶段和复苏阶段。或者将其分为扩张和收缩两大阶段和两个转折点，即谷底到扩张、峰顶到衰退。 扩张阶段是总需求和国民经济活动的上升时期，同时相伴随的是国民经济其他变量如就业水平、产出水平、价格水平、货币供应量、工资水平、利率和利润水平等的上升。 而衰退阶段则是总需求和国民经济活动的下降时期，同时相伴随的是国民经济其他变量的下降。虽然各个变量上升或下降的速度和时间先后有很大差异，但在经济周期的扩张阶段或衰退阶段，相应的上升或下降的趋势十分明显。 经济周期类型 对经济周期的类型，经济学家通过不同指数的衡量，以及各变量侧重点的不同，根据时间的长短分别提出了各种不同的周期类型，主要类型有短周期、中周期和长周期。 短周期是由美国经济学家基钦（Joseph Kitchen）提出来的，他以1890至1923年的英、美两国的票据清算额、批发物价、利率等资料证明了经济周期实际上有大周期和小周期两种，小周期平均长度多为40个月，大周期是小周期的总和，一个大周期一般包括两个或三个小周期。经济学界把他提出的短周期（40个月左右）称为基钦周期（存货周期），影响短周期的主要因素是企业存货增减而引起的投资数量的变动。 中周期是由法国经济学家朱格拉（C.Joglar）提出来的，他认为经济周期的平均长度为9～10年，以国民收入，失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为其标志。这种周期又称为“朱格拉周期（固定投资周期）”。主要认为产业结构和产品结构的变动而引起的工商业固定投资结构和投资数额的变动起主导作用引发周期波动。 库兹涅茨周期（建筑周期）：美经济学家库兹涅茨通过对1840－1914年美国某些商品生产与价格变动长期趋势的研究发现，存在15-25年的中长周期循环，与建筑业的扩张、收缩关系密切。 长周期是由苏联经济学家康德拉捷夫（N．D，Kondratier）提出的，他研究了美、英、法等国100多年的经济数据，认为，经济发展中有一种较长的循环，平均长度为50年左右，这种周期是与各时期的主要发明、新资源的利用相联系的，又称为“康德拉捷夫周期”。 经济学家注意到，从长期来看，消费行为、储蓄行为和收入之间的关系是大致稳定的，但是投资行为与收入之间的关系却具有不稳定性。一般说来，投资的少量变动会引起收入的较大变动，反过来，收入的少量变动也将引起投资需求的较大变动，正是这种不稳定的关系使经济形成周期性的波动。 关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不同的观点。其中主要的理论观点如： （1）有效需求不足； （2）投资状况的变化; （3）货币信用的过度膨胀； （4）对未来预期信心不足，等等。 二、西方经济周期理论流派综述 (一)有效需求不足论 其代表人物为凯恩斯(J·M·Keynes)。他认为，经济周期波动的发生是“有效”需求不足造成的。有效需求包括消费需求和投资需求，由三个基本心理因素决定，即消费倾向、资本预期收益和货币流动偏好。其中资本的预期收益决定着资本的边际效率，对经济周期波动的发生起着重要作用。而要消除这种源于有效需求不足的经济波动必须进行国家干预，从而刺激需求，使总供给和总需求一致，保持经济的稳定发展。萨谬尔森则在此基础上，进一步应用乘数理论和加速原理的结合说明了经济周期的展开过程。 乘数原理指在一定的消费需求下，投资的增加可直接或间接地导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加；反之，投资的减少也会直接或间接地引起国民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。 加速原理则指当国民收入(产量)与上年比较的相对量增长时，会引致投资的加速增长；反之，当国民收入(产量)的相对量停止增长或下降时，会引致投资的加速减少。 　　因此，当投资增加时，首先因乘数原理的作用，会引起国民收入(产量)的大幅增加；而随着收入(产量)的增加，因加速原理的作用，又会引致投资大幅增长，从而形成螺旋式上升的经济扩张。当经济扩张达到极限时，投资就将减少或者停止。 　　 众所周知，经济并不是可以无限扩张的，它要受到许多因素，特别是资源条件的限制。所谓“极限”，主要有两种情况：一是经济扩张达到了现有资源充分利用时的上限；二是投资扩张引起了产出过热，供大于求。 而当上述的投资