日本与韩国商业地产对中国商业地产开发与运营的启发预案.doc

日本与韩国商业地产对中国商业地产开发与运营的启发 (2005-11-8) 作者：杨宝民 ??? 为了推动中国商业地产的发展，顺应广大商业地产开发企业的发展趋势，本站与深圳NEW MALL商业管理公司首次联袂合作，于12月10日推出以“实战”为特点的首届中国（华南）商业地产实战系列研修班。以下是其中一专家－－杨宝民先生在西安的演讲。 ??? 在中国的土地上建设精细化的购物中心和步行街 杨宝民西安房地产住交会演讲观点 尊敬的各位朋友，大家下午好！ ??? 今天，我重点介绍今年6月和7月考察日本与韩国购物中心的体会，同时介绍考察成果在深圳及内地城市购物中心开发与运营的启发。 ??? 我6月份到日本考察，7月份到韩国考察，国外考察信息量是非常大的，三个月的内容，一个小时把考察精华告诉大家。 ?图1 杨宝民9月份西安演讲现场 ??? 刚才我们的主持人说了，能不能在西安也做出一个世界领先的购物中心。在唐代，日本曾经多次派出遣唐使，日本人到中国来学习，主要集中在长安。 ??? 时间过了千年，现在我要从中国到日本去学习商业经营。日本现代经济很发达，尽管政治上分歧很大，但是我们要学习日本经济发展的长处。 ??? 日本商业地产考察与启发 ??? 今天我介绍是六本木新城，它不是一个普通的商业地产项目，而是商业综合体项目。包括一流的写字楼、五星级酒店、公寓以及一流的美术馆。这个项目的开发周期是17年，就是通过17年坚韧不拔地努力，让项目的每一环节达到世界级的品质。 ?图2六本木新城全景 ??? 我今天不是让大家看人家的图片多漂亮，也不是告诉大家日本先进，我们落后的事实，而是我们期望国内的商业地产开发商把一颗浮躁的心平静下来，沉下心来，努力做一些世界一流的商业地产产品。我们为什么要开发垃圾式商业地产产品，浪费国家的宝贵财富？商业地产开发要对投资者负责，更要对消费者负责。 ??? 我今天讲的问题应该从两个方面思考，一个是产品开发技术方面；二是开发商的职业道德。我们需要从企业战略高度去思考，只有站在世界前沿，才能做出世界水平的商业地产产品。 ??? 深圳NEW MALL商业管理公司准备2006年初还要到日本考察，组织国内开发跟日本商业地产开发商交流。 ??? 六本木新城项目于2003年开业以后，香港、内地的朋友都到这里考察。森大厦株式会社是一个私人的开发企业，该公司也在上海开发环球中心，这也是一个世界高水平的建筑。巨蜘蛛已经成为日本年轻人人谈恋爱约会地点的标志，首先把它打造成为一个旅游目的地，所以这方面值得我们借鉴的。 ??? 商业地产作品的原创性非常重要，我把这些作品也跟大家介绍一下，六本木新城为什么这么设计。主要是购物环境是由美国JERDE公司设计的，大厦是其他设计机构设计的。六本木新城项目非常大，商业建筑设计要解决几个问题？第一、游客为什么要到这里来？第二、庞大的建筑综合体有不同的部分，怎么使人流与建筑形态巧妙结合，通过人流的合理引导，使商业利润达到最大化。 ??? 六本木新城项目成为世界级的作品，不仅仅是设计比较好，另外最重要的原因就是日本的整体施工水平比我们高，从建筑到装饰都精细化。 图3 兴平市金城广场 ??? 我们非常重视考察成果的消化吸收，图这是易家方略NEW MALL公司策划后，由建筑设计院借鉴日本六本木新城和大阪难波城等设计的。 ??? 六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心该项目在２００３年４月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线直接到达六本木站，就到达六本木新城。 ??? 六本木新城购物中心建筑设计特点有以下特色：外立面富有变化，这种变化与业态密切配合；内部中庭设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增加中庭空间的动态特征中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造出通透宜人的空间。中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭中方便购物。 ??? 六本木新城外立面特点－－外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与难波城有类似之处。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。 ???????? 图4 六本木新城外立面 ??? 六本木新城整体的布局是很巧妙的。大家可以看室内空间室外化，内部的立面也是非常丰富的。转角的砖是专门设计的，每个细节做的非常细心，中心有水木、立体化的立画。这是它外部的外立面，我告诉他们怎么造的，是从室外的花园去看的，外立面的效果特别好，特别有识别性，这是一个地下通道，这里就是地铁，告诉人们怎么进。 ??? 六本木新城购物中心室外还有一个舞台，这是表演的空间。下面我们看到是是一个停车场。怎么综合起来把停车场规划好，可能国内的设计师没有复杂停车方式的规划经验。 ??? 六本木新城有多种的停车库，非常复杂