2015年领秀城专题研究之一.pptVIP

中海国际社区样板房 产品分析 基础资料 开发推售策略 一 领秀城应对策略 二 项目比照 1 产品策略调整 2 营销策略调整 3 鲁能领秀城与中海国际社区外部因素比较： 因素 中海国际社区 鲁能领秀城 规模 310万方，容纳6万人居住 420万方，容纳8-10万人居住 规模更为庞大 位置 地理位置较领秀城偏西 舜耕路直达领秀城，且较阳光新路更靠近市中心、泉城广场等，位置更优越 周边配套 远期规划有银座、沃尔玛、大润发等，但目前配套尚不成熟，一片生地 历经多年开发，已形成浓郁的居住氛围，外部商业配套齐全，有山东警官总医院、奥特莱斯等，生活便利 交通 10多条公交线路通往市区，但仅120路车到达社区 27、35、88、65等，K52到达社区入口，39路贯穿社区 自然资源 地处三面环山的峡谷之中，东侧为老虎洞山、西侧马武寨山、南侧为双山顶、10里山道，山体景观资源丰富 地处三面环山，有泉子山、望花楼山、鏊子山，山体公园，山体景观资源丰富 产品策略调整 项目比照 营销策略调整 外部因素比较结论：通过以上比较，我们可看出两者在自然景观资源优势方面不相上下，但领秀城比中海国际社区位置更靠市中心，且道路通畅、外部配套齐全。虽然公交系统都不是很完善，但领秀城相对稍好一些。 产品策略调整 项目比照 营销策略调整 因素 中海国际社区 鲁能领秀城 开发品牌 国内一线品牌开发商 ，25座城市布局，“国际社区”产品线成熟 国企品牌开发商，全国布局 教育 3所小学、3所幼儿园、1所中学； 4所幼儿园、3所九年一贯制学校、1所高中；更为完善，且三之三幼儿园、育秀中学已招生入学 户型产品 首批住宅85-180平，别墅270-420平英伦别墅 住宅88-171平两房、三房、四房， 187-235平叠院 315-499㎡双拼、联排、合院西班牙风格别墅 供暖方式 市政集中供暖，暂未建换热站 投资三亿在项目西建换热站，为业主供暖 自身配套 2个大型购物中心、社区服务、医疗保健站、社区卫生服务中心、养老院、3所小学、3所幼儿园、1所中学； 虽较完善，但目前均未开发不成熟 1个地区商业中心、3个社区商业中心，包含大型购物中心、五星级酒店、餐饮娱乐、医疗卫生，4所幼儿园、3所九年一贯制学校、1所高中； 更为完善且部分已成熟 内部因素比较结论：通过以上分析，可看出两家开发商品牌实力均强，产品开发上由于中海国际社区产品线较为成熟，户型配比较为灵活，市场接受度高；领秀城自身配套更加完善，已经形成了浓郁的居住氛围。 鲁能领秀城与中海国际社区内部因素比较： 鲁能领秀城 中海国际社区 户型 优势 布局紧凑，全明设计，客厅、双卧及阳台均朝阳设计，采光充分。 空间利用率高，动静分区，南向客厅带大面积观景阳台，双卧均赠送飘窗，采光充分。 劣势 南北不通透，厨房餐厅相距较远 南北双卧不通透，通风不畅。 产品策略调整 项目比照 营销策略调整 鲁能领秀城88平米与中海国际社区87平米户型比较： 鲁能领秀城 中海国际社区 户型 优势 客厅、主卧朝阳设计，南北通透，明厨明卫，空间灵活，两房可变为三房。 紧凑小三房，全明设计，主卧连接阳台，双卧与书房紧邻，客厅与次卧赠送飘窗面积大。 劣势 卫生间位置较偏，不利于使用。 入户门正对卫生间，风水欠佳，走廊面积浪费。 产品策略调整 项目比照 营销策略调整 鲁能领秀城103平米与中海国际社区107平米户型比较： 鲁能领秀城 中海国际社区 户型 优势 户型全明方正，三卧室及客厅均朝南设计，宽景阳台，入户玄关设计。 动静分区，南北通透，餐厅与厨房相连，并带阳台，增添用餐情趣。主卧配步入式衣帽间和独立卫生间，私密性强。 劣势 主卧无独立衣帽间，南北通透欠缺。 空间利用率不高，走廊面积浪费。 产品策略调整 项目比照 营销策略调整 鲁能领秀城135平米与中海国际社区127平米户型比较： 产品策略调整 项目比照 营销策略调整 鲁能领秀城与中海国际社区别墅户型比较： 鲁能领秀城 中海国际社区 建筑风格 西班牙风情别墅 英伦风情 建筑形态 合院、联排、双拼均有，类型更为丰富 类型单一，仅联排 户型区间 313——344平米（合院），315——410平米（联排），488——499平米（双拼）。 270——420平米。选择空间不及漫山香墅的大。 效果图 项目名称 2015年货量分析 套数 面积 金额 分析 漫山香墅一期 40 8136.04 146749076 其中18套(保留)+3套样板间，在售房源利用现房实景5月前清盘。 漫山香墅二期 116 42969.17 1085727677 总价较高，去化难度较大 中央公园北