房地产企业计税成本的扣除变化研讨.doc

房地产企业计税成本的扣除变化分析（与开发成本不同） （一）计税成本的含义 （二）计税成本对象 （三）计税成本项目 （四）计税成本核算的一般程序 （五）计税成本核算要求 （六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定 （七）预提费用的处理 （八）停车场所的处理 （九）结算计税成本的凭证问题 （十）计税成本的结算期限 （一）计税成本的含义（第二十五条） 计税成本是指在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 与开发成本的区别： ◇归集依据不同，前者为税收政策，后者为会计制度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者 ◇从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整 （二）计税成本对象的确定 （1）含义： 指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象与成本核算对象的定义是不同的，两者的确认原则是有差异的  （2）计税成本对象确定原则 A.可否销售原则☆ B.分类归集原则 C.功能区分原则 D.定价差异原则 E.成本差异原则 F.权益区分原则 （三）、计税成本项目（第二十七条） （1）土地征用费及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括 土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 房地产企业土地使用税是否计入成本？ 关键在于对房地产企业拥有的土地认定为存货,还是认定为无形资产(或固定资产)。国税发[2004]100号文规定“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。” 房地产企业交的土地使用税是计入成本应是合理的。计入成本对征收土地增值税不利，一些主管税务机关就出台对征税有利的解释，这样可以一可以增加税收，二可以避免执法风险。 争论焦点： 《企业会计准则－应用指南》附录－会计科目和主要账务处理：2221 应交税费企业按规定计算应交的房产税、土地使用税、车船使用税、矿产资源补偿费，借记“管理费用”科目，贷记本科目。实际交纳时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 河北国税房地产土地使用税是计入成本还是计入期间费用？ （国税发[2009]31号）第二十七条规定：（一）土地征用费及拆迁补偿费。土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、等” 所以，根据上述规定，你企业缴纳的土地使用税应计入开发产品的计税成本。 国税不管土地增值税。 房地产开发企业的土地使用税是否可计入开发成本？ 湖南省地方税务局 答：不可以计入开发成本。根据《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目，新的企业会计准则在应用指南中也是规定直接计入当年损益的。 房地产行业土地使用税记帐方法等 企业会计制度 财会[2000]25号 第一百零四条　 (二)管理费用，是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税。 （2）前期工程费 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （3）建筑安装工程费 指开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 关注甲供材料问题，防止重复扣除 指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （5）公共配套设施费 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （6）开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 房地产企业售楼处的建造费用以及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？ 答：按照国税发[2009]31号文件第二十七条第六款, 房地产企业售楼处的建造费、样板房的装修费等作为项目营销设施建造费计入开发间接费处理。 （四）计税成本核算的一般程序（第二十八条） 1、合理确定计税成本对象 2、严格按照计税成本项目的内容核算 3、正确归集计税成本 4、预提计税成本 5、分配共同成本、开发间接费用 6、