售案的税费和流程。张瑜资料.ppt

各类房产交易流程及收费标准 主讲人 ：国熙台一店 张瑜 目 录 一 从斡旋--交房的流程以及注意事项和资料 二 各类性质房产的贷款政策 三 贷款操作流程和所需资料 四 各类型房产过户的税费标准 五 案列分析 斡旋后 1 下定斡旋金同时签订斡旋金合同。 （需要：客户身份证复印件） 2 约业主来签定斡旋金合同（技巧：告知客户几点来店里约来面谈） （所需资料：产权人本人必须来，带身份证 房产证） 注意事项：仔细核对产证信息 3 斡旋成功同时让业主单方面签定金合同，定金合同一式三份。 （或同时约双方当面签）买卖事实已成立 （签定金合同时客户需补交定金。说词：斡旋金额小，风险大） 4 客户签订定金合同同时补大定，三份定金合同，买卖双方中介方各执一 份。（客户准备：收入证明，近半年银行流水 私章 户口本） （业主准备：身份证 结婚证/离婚证 户口本 房产证 私章） 5 评估，约合作的担保公司根据案子需要选择银行，约评估公司。 （评估资料：买方身份证复印件 产证复印件 成交价 客户贷款额） 6 网签：签订买卖备案合同（房管局 中介门店都可打印且在房地局交易系 统备案。卖方产权人签字，买方产证办谁名下谁签字） （网签合同有效期一个月；网签协议也可主动撤销） 网签后 7 面签：签订借款合同，担保合同（审批借款所需资料：网签合同 借款合同 买卖双方新开的银行卡 担保合同和第4条所准备的资料）审批日期5个工作日左右！ 8 资金监管：买卖双方持银行卡 网签合同 身份证 房产证到房管局资金监管窗口出资金监管协议。 9 放款：买方带首付款 资金监管协议存首付领首付入帐凭条，次日放款领贷款入账凭条。 10 过户：卖方持房产证 婚证 双方身份证；买方产证办理产权人身份证。 11 交房：三方一起到物业交接物业 水电等费用。买方领证后带复印件去物业做业主信息变更。（注意：卖方在此房有没有落户） 12 领证：过户后22个工作日左右领证。期间都可以交税。 13 买方领证后，发放房款。 各类性质房产贷款政策 住宅、公寓、商业、商住、办公---可做贷款 车库、厂房、地下室 ----不做贷款 房屋性质 各类性质房产贷款政策 普通住宅 商业地产 贷款额 80%（首套） 70%（贰套） 50% 利率 基准利率（首套） 基准利率上浮10%（贰套） 基准利率上浮20% 贷款年限 最长30年 最长10年 放款时间 买方取得房产证 银行取得他项权利证 各类性质房产贷款政策 借款人： ?年满18周岁且小于65周岁 ?有固定收入，在职 ?征信良好（逾期最高不超过6次，连续不超过3次） 贷款操作标准流程 银行取得 他项权利证 结案 出正评 抵押 取证（放款至 业主账户） 3-5个工作日 产权转移登记 大修基金变更 放贷款 资金监管 评估房屋 银行签约 合同网签、 资金监管协议 销售店下定金 放款至 业主账户 商业地产 贷款操作需要资料 买方： 卖方： 身份证、婚姻状况证明（结婚证/离婚证，离婚协议）、户口本（户籍卡或户籍证明）、收入证明、方章、银行流水（半年以上）、购房首付款，征信报告 身份证、婚姻状况证明（结婚证/离婚证和离婚协议、单身声明公证/单身证明）、户口本、方章、婚姻登记审查处理表、房屋所有权证、房屋维修基金票、原始购房发票、原始契税票 普通住宅收费标准 过户手续费 面积×4元／㎡ 买卖 双方 交易中心 契 税 个人或家庭购买90平以内（含90平，一套和二套按1%征收） （90平以上的 首套按1.5%，二套按2%征收 三套及以上的按3%征收） 买方 财政 登 记 费 80元/件 买方 交易中心 抵押登记费 80元/件 买方 交易中心 营业税 产证和契税票都不满两年：成交价（市场价）X 5.6 产证或契税票满两年：免交营业税 卖方 交易中心 个人所得税 成交价（市场价）X1% 卖方 交易中心 中介费 成交价X3% 双方 中介 评估费 评估值X0.3% 买方 评估公司 代办按揭费 贷款额X1.8%+500元代办过户费 买方 担保公司 商业地产收费标准 过户手续费 面积×10元／㎡ 买卖