房地产估价6教程解读.pptVIP

要点回顾 《房地产估价规范》中的估价原则： 独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 要点回顾 《土地估价规程》中的估价原则： 其中三个特别注意的原则： 预期收益原则 贡献原则 供需原则 第五章 市场比较法 教学内容： 1、市场比较法的基本原理； 2、市场比较法的具体运用； 3、市场比较法的应用举例。 教学要求： 理解市场比较法的基本原理； 掌握市比较法的具体运用。 一、市场比较法的定义 在求取一宗待估宗地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日（基准日）、区域因素、个别因素等的差别，修正得出待估土地在估价基准日地价的方法。 现假设该城市地价指数以2004年为基期，每年同2004年相比增长率为12%。对于容积率，此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价修正幅度。 估价要求：根据以上条件评估宗地H在2007年10月30的评估价格。 估价过程： ④计算各案例宗地修正后的价格： 交易情 期日 容积率 区域因素 个别因素 位置 形状 况修正 修正 修正 修正 修正 修正 修正 A 580×100/100×136/100×100/115×100/100×100/100×100/100×100/95=722 B 620×100/100 ×136/112×100/110×100/100×100/96×100/103×100/100=692 C 660×100/100 × 136/112×100/120×100/100×100/100×100/100×100/98=681 D 700×100/100 × 136/124×100/120×100/97×100/100×100/100×100/100=660 E 680×100/100 × 136/124×100/115×100/103×100/100×100/100×100/100=630 F 730×100/100 × 136/136×100/110×100/95×100/100×100/102×100/100=685 G 740×100/100 × 136/136×100/115×100/100×100/97×100/100×100/100=663 ⑤评估宗地H的地价：求以上7宗地地价修正后的算术平均数。 参考答案： 676元/平方米 三、采用市场比较法估价应注意的问题 1、本方法适用条件有4个： 案例多（至少3个）、数据可靠、与估价对象相关、交易合法。 2、此方法评估出的价格叫“比准价格”。 3、选定比较交易案例必须符合5个条件：用途相同、交易类型相同、正常交易、区域因素与个别因素相近、案例成交日期与估价基准日相近（近3年）。 三、采用市场比较法估价应注意的问题 4、明确有关的概念： （1）估价基准日：决定待估宗地价额的基准日期。 （2）地价指数：运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日地价水平相对百分比的指数。 三、采用市场比较法估价应注意的问题 5、进行各种修正（通常进行7方面修正）：交易情况、估价期日、土地开发程度、容积率、区域因素、个别因素及使用年期修正。 其中，年期修正系数（k）公式为： K=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n] m为待估宗地使用年期，n为案例宗地使用年期，r为土地还原利率。 三、采用市场比较法估价应注意的问题 6、最终土地价格的确定：将几宗案例地块修正后的地价进行算术平均、加权平均，或取中位数、众数，作为待估宗地的价格。 7、理论依据：替代原理。 四、土地估价中通常进行的 各种修正（7方面） A、交易情况修正 B、估价期日修正（基准日修正） C、区域因素修正 土地所在地区的自然条件、社会、经济行政等因素，包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、人文环境等。因为包含的因子多，所以要求出各因子指数之和。 若比较案例价格为500元/m2，区域因素各因子指数之和为11.25，而待估宗地的各区域因子指数之和为11.10，则区域因素修正