房地产经济的周期性及宏观调控教程解读.ppt

7.4.1 房地产经济宏观调控的必要性 （1）是房地产资源优化配置的需要 （2）房地产业的特殊性更需要加强对其宏观管理 （3）中国房地产业在国民经济中的重要地位和作用，也决定了必须对它实施政府宏观调控 （4）中国房地产经济发展的现状也要求对它实施政府宏观调控。 7.4.2 房地产经济宏观调控的目标 （1）使市场功能有效地发挥，抑制市场的消极作用，保证房地产市场有序运行，房地产总供给和总需求基本平衡，这是房地产经济宏观调控的首要目标。 （2）既要保护竞争，又要保证社会公平。 （3）优化房地产产业结构，提高资源配置效率 （4）确保房地产业持续、快速、健康发展 7.4.3 房地产经济宏观调控政策与手段 房地产经济宏观调控主要政策 （1）土地政策 （2）信贷政策 （3）税收政策 资料：近年来国家对房地产宏观调控政策、措施的回顾 7.4.3房地产经济宏观调控政策与手段 房地产经济宏观调控的主要手段 （1）行政手段。是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小，通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。 （2）经济手段。是指通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段。 （3）法律手段。是指依据一定的立法程序，将经济运行发展的规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。 7.4.4 房地产宏观调控的主要内容 （1）房地产中的土地资源 （2）房地产中的各经济变量 （3）房地产的空间结构 （4）房地产的类型结构 （5）房地产市场 所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相当。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为3-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。 房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通常合理区间在４－６之间。 第七章 房地产经济的周期性及宏观调控 主要内容 房地产经济的周期性 房地产泡沫与宏观经济 房地产经济的宏观调控 经济周期的概念与类型 7.1 经济周期的概念与类型 经济周期的概念 是指总体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程，也称经济波动。 经济从一个顶峰到另一个顶峰，或者从一个谷底到另一个谷底，就是一次完整的经济周期。 一般分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段 7.1 房地产经济周期的概念与类型 按照一个经济周期时间的长短，经济周期可分为： 3-4年（平均40个月）的短周期（基钦周期） 9-10年的中周期（朱格拉周期） 50一60年左右的长周期（康德拉季耶夫周期） 经济周期的类型 7.2 房地产经济的周期性 房地产经济周期的概念与阶段性 房地产经济周期与宏观经济周期的关系 房地产经济周期的影响因素 房地产经济周期的应对措施 7.2.1 房地产经济周期的概念与阶段性 房地产经济周期的概念 是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复出现的过程。 各国发展的进程不同，房地产经济周期波动的频率也各不相同。如美国为18-20年，韩国为4年，我国香港地区为7-8年，台湾地区为5-6年。 各国房地产业经济周期与该国或地区的宏观经济发展是相适应的。 7.2.1 房地产经济周期的概念与阶段性 房地产经济周期的阶段性 复苏阶段（波谷→平均水平，交易量逐步回升，时间较长） 繁荣阶段（平均水平→波峰，时间较短） 衰退阶段（波峰→平均水平，交易量逐步回落 ） 萧条阶段（平均水平→波谷，时间较长） 7.2.2 房地产经济周期与宏观经济周期的关系 房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分，但宏观经济周期相比，房地产经济周期有自己的特点： 周期波动次序不同→复苏和萧条期滞后，而繁荣与衰退期超前 波幅与波长不同→波幅较大，波长或长或短。 长期趋势明显→由于土地资源的短缺和房地产的不可替代性，通过政府的反周期政策的干预，房地产经济周期将以螺旋式上升的方式形成增长，与宏观经济周期相比，呈现明显的一波高过一波的增长循环。 7.2.3 房地产经济周期的影响因素 影响房地产经济周期波动的因素有许多种，大体上可分为内生因素和外生因素两大类。 通常，外生因素通过内生因素而起作用，房地产经济周期波动是内生因素与外生因素共同作用的结果。 所谓内生因素，是