房地产开发与经营教程解读.ppt

房地产开发与经营管理 课程内容提要 第一篇 宏观篇 第一章　房地产开发经营概述 第二章　房地产开发的综合体系 第三章 房地产开发的法律基础 第二篇 策划篇 第四章 房地产项目决策 第五章　房地产策划? 课程内容提要 第三篇 实施篇 第六章 房地产项目的投资与融资 第七章 土地的获取与开发 第八章 房地产项目的规划设计 第九章 房地产开发项目建设管理 第十章 房地产开发项目的经营 课程内容提要 第四篇 案例篇 第十一章 房地产策划案例分析 第十二章 房地产规划设计案例分析 第十三章 房地产经营案例分析 第十四章 案例分析延伸 第1篇 宏观篇 （1，2，3） 1 房地产开发经营概述 导 读 使学生了解房地产业的发展历史； 了解房地产业的现状； 明白影响房地产发展的主要因素； 清楚房地产开发经营管理涉及的主要内容。 1.1 房地产业的发展历史 （1）“渊源”与“萌芽”期(1850-1949年) （2）整顿期(1949-1965年) 1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。 1 房地产开发与经营概述 50年代中期到60年代中期开始整顿。 随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，采取了“赎买政策”，房主产权、土地私有产权收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。 1 房地产开发与经营概述 （3）“文革”十年动乱期间（1966-1976） 城市房地产管理工作受到极大破坏，房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。 私有经济几乎绝迹，也是罪过。 1 房地产开发与经营概述 （4）1978年后 随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。 1 房地产开发与经营概述 1 房地产开发与经营概述 整顿复苏期（1978-1986年） 成长期(1987—1998年)：1992、1998两个重要的时间节点。 房地产高速增长期（1998-2007年） 理性调整阶段（2008—）：宏观调整，理性回归。 1 房地产开发与经营概述 1.2 中国房地产业的发展现状 1.2.1 房地产业发展的特点 （1）供需矛盾出现两极化。 （2）房价总体涨幅平稳，部分中心城市上涨过快。 （3）市场心理脱离理性轨道。 （4）住房保障力度加大，经济适用房投资增速加快。 （5）东西部房地产发展差距较大，开发失衡。 1 房地产开发与经营概述 1.2.2我国房地产业发展趋势 房地产业的发展会受到多种因素的影响，房地产业在未来的发展趋势表现在以下几个方面： （1）资源将进一步向保障性住房倾斜。保障谁？怎么保障？ （2）房价上涨趋缓，市场心理将回归理性。 （3）节能环保型住宅将会加快推广。 （4）房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。 （5）房地产开发商重组将加快。 1 房地产开发与经营概述 1.2.3 房地产业发展过程中存在的主要问题 （1）房地产业的固有特点较难支撑可持续增长。 （2）房地产业对资源的消耗巨大。据有关统计数据显示，1986～1995年间，仅建设占地便使耕地减少1.45亿亩，1996～2006年间净减少1.23亿亩，平均每年净减少1230万亩。还有大量的资源、能源消耗。 （3）中国房地产业对政府行为影响过大。 （4）中国房地产业的市场与主体发展都尚欠规范。 1 房地产开发与经营概述 1.3 影响房地产发展的主要因素 影响房地产发展的主要因素有很多，如房地产技术经济发展政策、金融、法律、相关产业，以及市场等。而市场和消费者的需求又是诸多影响因素中比较主要的。本章重点讨论一下市场因素对房地产业所造成的影响。 1 房地产开发与经营概述 1.3.1市场需求对房地产的影响 （1）市场消费需求观念的变化 对住宅消费的需求在不断升级。 购房目的从满足自住需求到向投资工具演化。 城市的“空心”现象在我国已开始出现。 1 房地产开发与经营概述 （2） 消费者有效需求的变化方向 消费者需要更为人性化的住房。楼盘品质的好坏，很大程度取决于细部处理。于细微之处见精神。当然，这种追求