房源开发及独家委托教程解读.ppt

180 5984 5199 房源开发的主要渠道 直接渠道：门店接待，上门服务，沟通有房单位（得到信任，问出具体信息）； 间接渠道：媒体广告，网络信息，同行信息共享等； 房源开发的一般方法 1、直接接触： 门店接待； 上门拜访； 小区活动； 2、通讯询问： 信函询问; 电话询问； 3、广告推广：报纸广告；路牌广告；宣传单页 “扫报”（房东发布的）：报纸广告目前是所有中介惯用的宣传方式.传播迅速.渗透性强。 1，锁定目标； 2，第一时间； 4、网上开发：xmhouse,xmfish, 搜房网，房子网，596网，猎房网，厦房网 等等~ =.=| “扫网”:数量多，更新快。 1、公司内网资源（无效、暂缓）； 2、互联网找房 5、人际关系：熟人介绍，客户介绍。 6、购买名单：传统获取方式，直接，见效快。 关键：名单必须重复利用。 遭拒绝后不要舍弃。 7、紧盯新交付的小区 1.驻守新盘 2.未雨绸缪（收买） 8、“挖房源” 钥匙及产权复印件开发的渠道 1.门店接待 2.投资客 3.老客户 4.公司内部资源回访 5.同行信息 拿钥匙及产权复印件的持续性 无论是钥匙还是产权复印件的拿取，贵在持续和积累，积少成多，只要持续的去跟踪拿取，就会有丰厚的回报! 独家委托 独家房源委托的概念 独家委托又称独家代理，是指卖方授予经纪机构就其年委托出售房产独家的、排他性的代理权，卖方承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪机构支付佣金的义务。 目前，本市二手房交易的委托合同主要分为三种类型。第一种是独家专任委托合同，即在委托期限内，委托方不得将其委托的房源自行或委托第三方出售或出租，否则将依法承担违约责任，并支付违约金。第二种是一般委托合同，与第一种不同的是，委托方可将其委托的房源自行或委托第三方出售或出租 。 独家委托的优势 独家委托代理制具有更多的优势，发达国家成熟的房地产市场都采用这种委托方式，它也将是未来本市二手房交易的发展方向，值得提倡。 采取独家委托方式，对房产中介公司而言，不仅提高了房源信息的准确度，增加了交易效率，还可有效掌握重点的销售房源，提高带看效率。同时，中介公司也愿意投入资金和精力包装委托房源，并促使其开发出更好的销售方法。而独家委托的专人负责制，客观上又增加了房地产经纪人的责任心，使其更加努力、更加专业，提升服务水准以吸引更多的消费者。对委托客户来说，独家委托方式有效地缓解了不同房产中介公司或经纪人对客户的骚扰，节约了客户的时间，提高交易安全系数。此外，还可有效培养委托客户的忠诚度，避免客户因为房产中介公司的相互拆台而遭受损失，保证了委托客户的根本利益不受侵害。 独家委托对消费者的好处 1）避免多家中介代理为达成交易而迫使业主降价出售或出租，最大限度的保护业主的利益； 2）消费者可更省心、更放心出租或出售房产，免受多家中介的打扰； 3）更好的保护业主房产资料的私隐性； 4）最大限度的调动经纪人的积极性，从而加快房产销售的速度； 独家委托对经纪人的利益 独家委托对经纪机构和经纪人的利益可形成很好的保障，是对其辛勤劳动的最大尊重，也为从业人员自我价值实现提供了良好的平台。具体而言，它能给经纪人带来： 1）服务进程中对时间、活动更多的计划及控制，因面能带来更高的成功率。 2）减少同行竞争，提高磋商的成功率和佣金分成比例，因而能稳定的增加收入。 3）培养消费者的消费习惯，形成消费者对品牌的忠诚度。 4）其它，如：有效的建立客户基础、掌握现代不动产客户服务技能，提升专业化程度和专业形象，建立个人化营销模式等。 独家委托业务流程 第一步：获取信任 ⑴获得独家委托权需要同业主建立牢固的关系。首先告诉业主：我从事这行业中，经过专业的培训，这本就是我个人文件夹，这里面有我的销售业绩、团队力量、相关证书以及独家房源业务营销资料，找到与业主的共同点帮助我们与业主建立信任关系。 ⑵告诉业主，DM制作和派发。派发DM是经纪人开发独家委托房源的有效方式，通过可视化、可控的销售开发活动，实现与客户的最直接接触。 第二步：收集信息 ①在与业主建立初步信任的基础上，通过专业化的电话接听、客户面谈和房产勘察，收集与业主和房产相关的信息，甄别出可做独家委托的房源，并与业主建立友善的关系。 ②需要收集有关以下方面的信息： 一）房产：房产本身、特点、融资状况、其它开支、物品清单； 二）业主：出售动机（及于变现、搬迁、以旧换新、子女教育）期望、性格、以往的经验、对中介行业的看法以及交易流程，它可使你清楚了解业主的需求，也有利于与业主建立有善的关系。 第三步：房产评估 房产评估的目的是通过描述当前的市场状况，从