我国房地产政策对天津市房价的影响教程解读.doc

我国房地产政策对天津市房价的影响 一、调查研究报告 （一）调查研究过程 房地产的数据大多是公开的，但是影响房地产的因素很多，所以搜集这些数据也是相对很困难的。具体对于天津的房价、人口变动等数据来源于天津统计信息网、天津政务网等。其中城市化指标、土地交易价格指数、天津国内生产指数等来自中国经济发展统计数据库。 （二）调查研究结果 1、房地产政策的传导机制理论分析 金融政策与财税政策是发达国家调控房地产市场的主要政策。在我国调控房地产市场中，特别是在 2006 年前后出台的房地产政策，税收政策、金融政策、土地政策成为调控房地产市场的主要政策。与此同时，房屋拆迁政策、规范房地产市场交易秩序、中低价房的供给等政策对我国房价同样起着重要的影响作用。 1.1 金融政策的传导机制 房地产金融政策是指通过调控对资金的供求来调控房地产实物供求的一种政策手段，它是房地产政策体系中最为重要的一项政策手段。 金融政策在调控我国宏观经济时既有直接的调控方式也有间接的调控方式。金融政策的直接调控是指以行政命令为主的贷款质量控制和贷款限额管理，金融政策的间接调控是指对货币供应总量的控制和通过以各种利率手段为主调控货币需求量的控制。我国的房地产金融政策主要是信贷政策和利率政策 1.1.2 信贷政策的传导机制 信贷政策，是中央银行根据国家宏观经济调控和房地产经济调控的要求，对银行等金融机构的信贷投向和总量实施引导、监督和调控，不断优化信贷投向，使信贷资金可以优化配置，调整经济结构的重要政策手段。我国目前的信贷政策主要包括以下四个方面内容： (1)调控货币信贷总量，通过影响货币流动性与货币乘数调控信贷总量。例如，规定个人住房贷款的首付款比例等。 (2)与国家房地产业政策相配合，利用贷款利息补贴等多种方式，引导信贷资金向需要国家政策扶持与鼓励的地区及房地产业流动，以扶持这些地区和房地产业的发展。 (3)限制性的信贷政策，是指限制信贷资金向房地产业过度投放，主要方式 是引导商业银行通过调整信贷额度、信贷风险评级和风险溢价等。 (4)信贷法律法规的制定，引导、规范及促进金融创新，防范信贷风险。 信贷政策决定着房地产开发商与购房者的可贷资金成本。我国房地产业高度依赖于银行贷款，融资方式主要以间接融资为主，故信贷总量控制和信贷结构控制对房地产的供给和需求有重要的影响。若央行采取紧缩性的信贷政策，将会减少房地产开发商可从银行获得的资金量，缩小投资规模，因此，房地产市场的供给量下降；相反，若采取扩张信贷量的政策，这将会增加房地产市场的供给量。同样，收缩个人住房信贷量，也会减少购房者可从银行获得的资金量，房地产市场的需求量必然会降低；相反，将会增加房地产市场的需求量。通过对房地产市场供求的影响，最终影响房价。房地产信贷政策主要是通过调控房地产开发商与购房者可获得的资金总量，从而改变房地产市场供求关系，进而影响到房地产价格。 图 1-1 房地产信贷政策的传导机制示意图 Fig1-1 The transmission mechanism schematic of real estate credit policy 1.1.3 利率政策的传导机制 利率政策对房地产业的影响非常大，是我国货币政策的重要组成部分，中央银行可通过适时调整贷款利率来影响房地产市场中各主体的行为，进而影响整个房地产市场的供求关系，最终影响房地产价格。目前，中央银行采取的利率政策主要包括： (1)调整中央银行基准利率，再贷款利率，指中央银行向金融机构发放再贷款时采用的利率；再贴现率，指金融机构将持有的已贴现票据向中央银行办理贴现时采用的利率；存款准备金利率，指中央银行支付给金融机构交存法定存款准备金的利率；超额存款准备金利率，是指中央银行支付给金融机构超过法定存款准备金部分支付的利率。 (2)调整金融机构法定存贷款利率。 (3)制定金融机构存贷款利率的浮动范围。 (4)调整各项利率的结构与档次等。 利率政策是通过成本约束来控制房价，通过对存、贷款利率水平的调整，影响房地产开发商与购房者的成本，从而对房地产市场供求产生影响，最终影响房地产价格。房地产业需要大量的资金支持，而我国的融资渠道较为单一，使得银行信贷成为房地产开发商的主要融资渠道。 据统计，在房地产投资总额中，约 30%来源自有资金，约 20%来自银行贷款，而自有资金主要由商品房销售收入而来，这其中大部分来自购房者的银行按揭贷款，余下 50%的资金基本上来自商品房预售款，我国大部分城市超过 80%的商品房都采取的这种方式，而预售款的主要来源也是银行。因此，银行贷款从表面上看只占到房地产企业投资总额的 20%，但是，大部分的资金以各种渠道渗入到房地产开发的各个环节中，而这些资金也都来自于银行。 利率是资金的时间价值，利率越高，直接影响房地产开发商的贷款成本，