收益法-1重点.ppt

§5-1 收益法概述 四、操作步骤 §5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例5-8 例5-9 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例5－11： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例5－12 四、纯收益按一定数额递增 例5-13 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 5-14 例 5-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例5-16 八、其他 例 题 §5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例5-18 例5-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §5-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例5－24 二、收益乘数法 例5－25 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 A