2012年合肥市住宅房地产现状和前景分析.docVIP

2012年合 肥 市 住 宅 房 地 产 现 状 及 前 景 分 析 引言： 2012年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，笔者通过建筑相关文献调研发现，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。 2013楼市的走向如何呢？眼下，房价之声不绝于耳，无论是手握、手握、手握现金者，都无法用一个统一的说法来预测201年。但，每个人都对楼市有一个基本的判断，哪怕没有观点也就是观点。　　一、合肥市房地产发展现状 　　1 、房地产市场发展 合肥市住宅建设与房地产开发市场持续快速健康发展。 　　2 、合肥市房价一路走高 一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快合肥的商品房均价又上涨了年均增长售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。 　　此外，引起政府的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺， 80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。 　　3、商品房总体上供小于求 　　据合肥市房产局相关人士介绍，20年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。 　　需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，合肥市目前的城市人口约万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。 　　数字的差距意味着在近年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。 ? 　　4、合肥各区域房价现状 　　目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米－元之间，当然也不乏类似绿城 · 桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米元以上高档次楼盘，均价在每平方米元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，房价涨幅偏高。 随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。　　5、规模化开发主导市场 　　经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。 在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。 　　6、卖方市场渐变买方市场 在200年国庆节期间举办的合肥房展会上，发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。 　　对于外来企业的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的 “ 卖方 ” 梦想。但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场